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Ertragswert

Definition

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Kurzerklärung:

In der Unternehmensbewertung der Gegenwartswert der künftigen Einzahlungs­über­schüs­se aus der unternehmerischen Produktions- und Absatztätigkeit. Man erhält ihn durch Abzinsen der künftig erwarteten Zahlungen mit einem (ggf. risikoangepassten) Zinssatz.

Ausführliche Erklärung:

I. Unternehmungsbewertung:

1. Begriff: Barwert bzw. Kapitalwert zukünftiger Zahlungsüberschüsse aus einem Investitionsobjekt Unternehmung (entsprechend auch als Zukunftserfolgswert bezeichnet), über die der Eigentümer verfügen kann.

2. Ermittlung:Die Barwertberechnung verlangt einen Zinsfuß i; ist dieser periodenunabhängig und sicher und sind die Zahlungsüberschüsse Ctperiodenabhängig sowie sicher, so folgt:

C_0 = \sum^T_{t=1} C_t / (1+i)^t.

Für unendlich lange anfallende Zahlungsüberschüsse in derselben Höhe geht die Formel über in die Rentenformel:

C_0= \frac{C}{i},

für unendlich lange mit der konstanten Wachstumsrate w steigende Zahlungsüberschüsse:

C = \frac{C_1}{(i-w)}

mit i > w und C1als Zahlungsüberschuss der ersten Periode.

Da zukünftige Zahlungsüberschüsse nicht sicher und Wahrscheinlichkeitsverteilungen unhandlich sind, erfolgt eine Reduktion der Wahrscheinlichkeitsverteilungen auf Erwartungswerte, diskontiert mit einem risikoangepassten Zinsfuß (landesüblichen Zinsfuß zzgl. Risikoprämie), oder eine Verdichtung der Wahrscheinlichkeitsverteilungen auf Sicherheitsäquivalente, diskontiert mit dem (quasi-sicheren) landesüblichen Zinsfuß (Unternehmungsbewertung).

II. Steuerrecht:

1. Bewertung von Grundstücken bei der Grundsteuer: Durch Anwendung des vereinfachten Reinertragsverfahrens ermittelter Wert eines bebauten Grundstücks für Zwecke der Einheitsbewertung (§§ 78–82 BewG); Einheitswert.

a) Anwendungsbereich: Mit dem Ertragswert sind i.d.R. zu bewerten Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke, Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser. Dieser Einheitswert gilt nur noch bei der Grundsteuer.

b) Wertermittlung: Der Grundstückswert (Grund und Boden, Gebäudewert und der Wert der Außenanlagen; Grundstücksbewertung) ergibt sich aus gesetzlich festgelegten Vervielfältiger mal Jahresrohmiete. Für die Bestimmung der Jahresrohmiete ist von den Wertverhältnissen zum 1.1.1964 auszugehen.

Ermäßigungen und Erhöhungen bis zu 30 Prozent bei außergewöhnlicher Grundsteuerbelastung und/oder wertmindernden oder -erhöhenden (wie ungewöhnlich starke Beeinträchtigungen durch Lärm, Rauch oder Gerüche, behebbare Baumängel und Bauschäden oder die Notwendigkeit baldigen Abbruchs) Umständen möglich.

Beim Wirtschaftsteil eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs ist der Ertragswert der Nutzungen oder Nutzungsteile das 18-fache des Reinertrages; er wird durch vergleichendes Verfahren (Vergleichswert, Vergleichszahl, Bewertungsstützpunkte) festgestellt (§§ 36 ff. BewG).

Vgl. auch Abschlag, Einheitswerte.

2. Bis zum Inkrafttreten des Erbschaftsteuerreformgesetzes geltendes pauschalierendes Ertragswertverfahren bei der Bewertung bebauter Grundstücke für Zwecke der Schenkung- und Erbschaftsteuer (§§ 146 ff. BewG): Vom 12,5-fachen der aktuellen (seit 1.1.2007, davor war die durchsschnittliche Jahresnettokaltmiete der letzten drei Jahre zugrunde zu legen) Nettokaltmiete (§ 146 II BewG) wird als Alterungsabschlag pro Jahr 0,5 Prozent (maximal 25 Prozent) abgezogen (§ 146 IV BewG) (dieser soll zukünftig nicht mehr gewährt werden) - bei Ein- und Zweifamilienhäusern erfolgt ein Zuschlag von 20 Prozent auf den so ermittelten Wert (§ 146 V BewG). Als Mindestwert ist der Wert anzusetzen, der 80 Prozent des Bodenrichtwertes des Grundstücks entspricht (§ 146 VI i.V. mit § 145 III BewG). Mit der Reform der Erbschaft- und Schenkungsteuer, die zum 1.1.2009 in Kraft getreten ist, beabsichtigte der Gesetzgeber u.a. die Umsetzung der Bewertungsmethoden von Immobilien annäherungweise an den gemeinen Wert (§ 177 BewG). Hierfür stützt sich das neue Bewertungsrecht auf typisierende Bewertungsmethoden wie den Ertragswert. So erfolgt die neue Bewertung von Mietwohngrundstücken, von Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, für die sich eine vergleichsübliche Miete ermitteln lässt, nach dem Ertragswertverfahren. Dabei ermittelt sich der Gebäudewert aus dem Rohertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten (= Reinertrag) und der Bodenwertverzinsung der Gebäudereinertrag. Unter Berücksichtigung eines Vervielfältigers, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer ergibt, wird der Gebäudeertragswert berechnet. Zur Ermittlung des Grundbesitzwertes wird ebenso Ertragswert zugrunde gelegt. Der Gesamtwert setzt sich aus dem Ertragswert und dem Bodenwert zusammen (§ 185 BewG ff.).

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