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Dieser Text basiert auf dem Artikel Bodenwert aus der freien Enzyklopädie Wikipedia und steht unter der Doppellizenz GNU-Lizenz für freie Dokumentation und Creative Commons CC-BY-SA 3.0 Unported (Kurzfassung (de)). In der Wikipedia ist eine Liste der Autoren verfügbar.
Wikipedia-Version zuletzt aktualisiert am 26.06.19.

Bodenwert

Der Bodenwert ist in der Immobilienwirtschaft der Wert eines unbebauten oder fiktiv freigelegten Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts.

Allgemeines

Der Bodenwert ist insbesondere in Gebieten mit hoher Einwohnerdichte wie in Städten und Ballungsräumen zu einem wesentlichen Kostenfaktor beim Grundstückskauf geworden (Bodenpreiskulmination). Dabei ist für die Ermittlung des Bodenpreises unerheblich, ob ein Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Bei bebauten Grundstücken wird für den Bodenwert angenommen, dass sie unbebaut seien. Man spricht in diesem Fall auch vom „reinen Bodenwert“ oder „Würde-wenn-Bodenwert“ als dem Wert, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.[1]

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) entschied im April 2018, dass die Regelungen des Bewertungsgesetzes (BewG) zur Einheitsbewertung von Grundvermögen am Gleichheitssatz zu messen und mit ihm unvereinbar sind,[2] sodass die bisherige Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist und bis 31. Dezember 2019 neu geregelt werden muss. Bemessungsgrundlage der Grundsteuer war bisher der Einheitswert, dem der Grundstückswert zugrunde liegt (§ 83 BewG), bei dessen Ermittlung vom Bodenwert (§ 84 BewG), vom Gebäudewert (§§ 85 BewG bis § 88 BewG) und vom Wert der Außenanlagen (§ 89 BewG) auszugehen ist. Der Bodenwert war bereits Bestandteil der Ermittlung des Einheitswerts und dürfte auch künftig eine Rolle spielen.

Wertbeeinflussende Faktoren

Bei der Wertermittlung des Bodenwerts sind folgende wertbeeinflussenden Faktoren zu berücksichtigen:[3]

Diese Faktoren können isoliert oder kombiniert auftreten.

Ermittlung

Der Bodenwert ist Ausgangsgröße zur Ermittlung des Grundstückswerts:

   Bodenwert
   + Gebäudewert
   + Wert der Außenanlagen
   = Grundstückswert

Nach der steuerrechtlichen Vorschrift des § 179 BewG richtet sich der Bodenwert nach der Grundstücksfläche und den Bodenrichtwerten. Dabei ist gemäß § 16 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) der Bodenwert ohne bauliche Anlagen im Vergleichsverfahren (§ 15 ImmoWertV) zu ermitteln. Bestandteil des Bodenwerts dürfen ausnahmsweise vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 BauGB) sein (§ 16 Abs. 2 ImmoWertV).

Der Bodenwert B{\displaystyle B} ergibt sich als Produkt aus dem Bodenrichtwert Br{\displaystyle B_{r}} und der Grundstücksfläche G{\displaystyle G}:

B=Br⋅G{\displaystyle B=B_{r}\cdot G}

Der Bodenwert erhöht sich bei zunehmender Grundstücksfläche und/oder gestiegenem Bodenrichtwert.

Sach- und Ertragswert

Der Bodenwert ist Ausgangspunkt für die Ermittlung des Sachwerts und Ertragswerts. Bodenwert und Gebäudeertragswert ergeben nach § 184 Abs. 3 BewG den Ertragswert eines Grundstücks:

   Bodenwert
   + Gebäudeertragswert
   = Ertragswert

Die Wertkonventionen Bodenwert, Sachwert und Ertragswert spielen bei der Beleihung von Wohn- und Gewerbeimmobilien (Immobilienfinanzierungen) eine entscheidende Rolle.

Bodenwert in der Volkswirtschaftslehre

Der Bodenwert spielte insbesondere in der klassischen Nationalökonomie eine bedeutende Rolle als Messzahl für den Produktionsfaktor Boden. Bevor jedoch die klassische Schule der Nationalökonomie die Gesetze fand, nach denen sich der Bodenwert bildet, stellten bereits die Physiokraten in Frankreich mit ihrem Hauptvertreter François Quesnay im Jahre 1757 eine Bodenwerttheorie auf. Sie hielten nur Ackerland für produktiv und zogen dessen Bewirtschaftungskosten vom Grundstücksertrag (Veräußerung von Getreide usw.) ab und erhielten so das Nettoprodukt (Überschuss), dem Gesamtprodukt des Bodens abzüglich des Restitutionsaufwands für die Erhaltung des Produktionsfaktors (Versorgung der Familie und Ersatz für Produktionsmittel). David Ricardo legte 1821 mit der Bodenrente (englisch rent of land) in der Landwirtschaft die Grundzüge für die moderne Bodenwerttheorie fest.[4] Bei ihm bestand die Bodenrente aus der Pachtzahlung des Bauern an den Grundstückseigentümer. Kurz danach präsentierte Johann Heinrich von Thünen 1829 einen theoretisch geschlossenen Ansatz zur Erfassung des Bodenwerts und der Bodennutzung in Abhängigkeit von der Entfernung von einem Markt (Thünensche Ringe).[5] Dabei spielte bereits das Verkehrswesen für den Bodenwert eine entscheidende Rolle, da sich die Bodenrente aus der Differenz von Grundstücksertrag abzüglich der Produktions- und Transportkosten ermittelte. Nach der klassischen Bodenwerttheorie ist der Bodenwert der kapitalisierte Wert des Bodenertrages. Damit galt die Bodenwerttheorie als Grundlage der Ertragswertlehre.

Sonstiges

Ein Kartenwerk, aus welchem die Ackerwertzahl hervorgeht, ist die DGK 5 Bo, welche im Zuge der Reichsbodenschätzung 1934 erarbeitet wurde.

Einzelnachweise

  1. Hans Otto Sprengnetter u. a., Grundstücksbewertung - Lehrbuch, 2008, Teil 3, Kapitel 1, Abschnitt 1
  2. BVerfG, Urteil vom 10. April 2018 - 1 BvL 11/14
  3. Bernhard Metzger, Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken, 2013, S. 46
  4. David Ricardo, The Principles of Political Economy And Taxation, 1821, S. 192 ff.
  5. Johann Heinrich von Thünen, Der isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und Nationalökonomie, 1826, S. 99 ff.

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