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Allgemeines Ertragswertverfahren
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Beim allgemeinen Ertragswertverfahren wird der Reinertrag um den Betrag der Bodenverzinsung gemindert. Die Summe aus dem kapitalisierten Reinertrag der Immobilie und des separat ermittelten Bodenwertes ergibt dann den Ertragswert. Dieses Verfahren ist immer dann besonders sinnvoll, wenn der Bodenwert-Anteil sehr hoch ist und/oder die Restnutzungsdauer kürzer als 30 Jahre ist.
Bodenwertverzinsung und Kapitalisierungszinssatz müssen identisch sein. § 12 (4) der Beleihungswertermittlungsverordnung bestimmt, dass bei wohnwirtschaftlicher Nutzung 5% nicht unterschritten werden dürfen.
Allgemeines Ertragswertverfahren
Ertragswert |
|
| Wohn-/Nutzfläche x nachhaltige mtl. Nettokaltmiete x 12 |
| + Garagen/Stellplätze |
| = Rohertrag (Jahresbruttomiete) |
| - Bewirtschaftungskosten (mind. pauschal 25% der Jahresnettokaltmiete) |
| = Reinertrag (Jahresnettomiete) |
| - Bodenwertverzinsung |
| = verminderter Reinertrag |
| x Vervielfältiger (Kapitalisierungsfaktor) |
| = Zwischensumme |
| + Bodenwert |
| = Ertragswert |
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