Immobilienleasing

besondere Form der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Gebäuden sowie Betriebsanlagen, die an einen festen Standort gebunden sind. Im Vordergrund des Immobilienleasings steht die langfristige Finanzierung eines Immobilienobjekts, das entweder vom Leasinggeber oder von einem von ihm beauftragten Dritten nach den Wünschen und Anforderungen des Leasingnehmers oder vom Leasingnehmer selbst errichtet wird, wobei der Leasinggeber rechtlicher Eigentümer des Objekts ist. Beim heute üblichen „Full-Service-Leasing” übernimmt der Leasinggeber die Herstellung des Objekts von der Planung bis zur schlüsselfertigen Übergabe an den Leasingnehmer.

In rechtlicher Hinsicht wird das Immobilienleasing von der Rechtsprechung als Form des Finanzierungsleasingvertrages (Leasing) angesehen, der als besonderer Mietvertrag mit typischen Abweichungen meist kaufrechtsähnlicher Art qualifiziert wird.

Zu unterscheiden ist das Voll-Amortisationsleasing (Full-Pay-out) vom Teil-Amortisationsleasing (Non-Pay-out). Bei Ersterem muss der Leasingnehmer den Gesamtaufwand einschließlich Gewinnmarge im Laufe der grundsätzlich unkündbaren Grundmietzeit (zwischen 8 und 20 Jahren) mit den Leasingraten in vollem Umfang amortisieren, während er beim Teil-Amortisationsleasing nur einen Teil des Aufwandes in der Grundmietzeit abdeckt. Für die steuerliche Zurechnung des Leasingobjekts zum Leasinggeber oder Leasingnehmer ist beim heute selten vorkommenden Voll-Amortisationsleasing der Erlass des Bundesfinanzministeriums vom 21.3.1972 (BStBl I 188) einschlägig; für die ertragsteuerliche Behandlung des Teil-Amortisationsleasingvertrages über unbewegliche Wirtschaftsgüter ist maßgeblich der Erlass des Bundesfinanzministeriums vom 23.12.1991 (BStBl I 1992 13). Die Nach- und Vorteile beider Modelle für Leasinggeber und Leasingnehmer werden heute durch Verträge mit Teilamortisation und Mieterdarlehenszahlungen vermieden. Dabei wird die Differenz zwischen Leasingrate und Kapitaldienst des Leasinggebers vom Leasingnehmer durch sog. Mieterdarlehen an den Leasinggeber getragen. Nach Ablauf der Grundmietzeit entspricht die Summe des Mieterdarlehens dem steuerlichen Restbuchwert. Wird vom Leasingnehmer die Kaufoption ausgeübt, entspricht der Optionspreis dem Darlehen, das dem Leasinggeber gewährt wurde.

In betriebswirtschaftlicher Hinsicht wird als Vorzug des Immobilienleasings gegenüber der selbstfinanzierten Herstellung des Objekts die Eigenkapital- und Liquiditätsschonung hervorgehoben und der sog. Pay-as-You-Earn-Effekt, d.h. die Erfüllung der Leistungsverpflichtungen aus dem laufenden Ertrag der Investition.