Bedarfswert

1. Begriff des Bewertungsgesetzes: so benannt, weil Bedarfswerte im Gegensatz zu den Einheitswerten nicht turnusmäßig für alle Grundstücke erstellt werden, sondern nur bei Bedarf für das jeweilige Grundstück ermittelt werden (Grundstücksbewertung). Bedarfswerte sind relevant für die Bewertung von Grundbesitz für Zwecke der Erbschaftsteuer und Grunderwerbsteuer.

2. Rechtsgrundlagen und Verwaltungsvorschriften: §§ 138–150 BewG; R 124–192 ErbStR.

3. Betroffene Grundstücke: Bedarfswerte werden festgestellt für: a) Land- und forstwirtschaftliches Vermögen: Einbeziehung von Betriebsteil, Betriebswohnungen, Wohnteil, wobei der Betriebsteil mit in § 142 BewG pauschalierten Ertragswerten bewertet wird und die Betriebswohnungen und der Wohnteil nach den Vorschriften für bebaute Grundstücke angesetzt werden.

b) Unbebaute Grundstücke: Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden und auch keine zur Nutzung vorgesehenen Gebäude im Bau befindlich sind, werden nach Maßgabe derjenigen Bodenrichtwerte pro Quadratmeter bewertet (§ 196 BauGB), die für den 1.1.1996 (bis zum 31.12.2006) gelten. Seit 1.1.2007 ist der Stichtag für die Festsetzung des Bedarfswertes nun auf den jeweils 1.1. des laufenden Jahres bestimmt. Von diesem Wert ist ein Sicherheitsabschlag von 20 Prozent zu machen; ersatzweise zählt der gemeine Wert, wenn er niedriger ist und vom Steuerpflichtigen nachgewiesen werden kann. Unbebaute Grundstücke sind auch solche, die nur in nur unbedeutendem Umfang genutzt werden können (weniger als 1 Prozent der üblichen Jahresmiete erzielbar). In einer Entscheidung (BFH Urteil vom 11.5.2005 - II R 21/02) hat der BFH noch einmal klargestellt, dass das Finanzamt bei der Bedarfsbewertung an den vom Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwert gebunden ist. Dem Finanzamt ist es nicht erlaubt, diesen bei der Ermittlung des Grundbesitzwertes für die Erbschaftsteuer oder für die Grunderwerbsteuer an die Größe des zu bewertenden Grundstücks anzupassen, wenn der Gutachterausschuss hierfür keine Umrechnungsfaktoren vorgegeben hat. Auch § 145 III Satz 3 BewG ermöglicht nicht den Nachweis eines niedrigeren Bodenrichtwerts, sondern nur den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts des fiktiv unbebauten Grundstücks. Führt der Steuerpflichtige diesen Nachweis nicht, kann das Finanzgericht der Wertfeststellung nicht von sich aus einen wie auch immer ermittelten niedrigeren gemeinen Wert zugrunde legen.

c) Bebaute Grundstücke: Alle Grundstücke, die nicht unbebaut im Sinn des vorigen Abschnittes sind, werden auf Grundlage des 12,5-fachen der erzielten Jahresmiete bewertet. Von dem Wert wird ein Abschlag für die Wertminderung des Gebäude von 0,5 Prozent pro Jahr, maximal aber 25 Prozent, gemacht. Bei bebauten Grundstücken, die ausschließlich Wohnzwecken dienen und nicht mehr als zwei Wohnungen enthalten, ist auf diesen Wert ein Zuschlag von 20 Prozent vorzunehmen. Mindestwert für das bebaute Grundstück ist jedoch der Wert des selben Grundstücks in unbebautem Zustand. Kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass der gemeine Wert niedriger ist als der so ermittelte Wert, ist dieser als Bedarfswert anzusetzen.

d) Sonderfälle: Bes. Bewertungsregeln gelten für die Ermittlung des Bedarfswertes bei:
(1) nicht ermittelbarer üblicher Jahresmiete, z.B. Gebäude zur Durchführung von Fertigungsverfahren, Spezialnutzung, Aufnahme bestimmter technischer Einrichtungen, wenn diese Gebäude nicht oder nur unter erheblichem Aufwand für andere Zwecke nutzbar sind (Ansatz von Bodenwertrichtlinien abzüglich 30 Prozent und des Gebäudewerts nach Steuerbilanz);
(2) Erbbaurechten (bis zum 31.12.2006):Ansatz des 18,6-fachen des Erbbauzinses zählt als Bedarfswert des Grundstückes selbst, Wert des Erbbaurechts ist die Differenz zwischen dieser Zahl und dem nach den normalen Regeln ermittelten Wert; seit dem 1.1.2007 wurde die Regelung hierzu geändert. Die Bewertung des Erbbaurechts und die des belasteten Grundstücks ist nunmehr abhängig von der Restlaufzeit des Erbbaurechts, wenn nach dem Zeitablauf (z.B. 99 Jahre) keine Entschädigung zu leisten ist.
(3) Grundstücke im Zustand der Bebauung: vgl. § 149 BewG;
(4) Gebäude für den Zivilschutz: bleiben unbewertet, soweit sie im Frieden nicht oder nur geringfügig für andere Zwecke nutzbar sind.

4. Erbschaftsteuerreform: Vor dem Hintergrund, dass das bisherige Verfahren zur Ermittlung des Bedarfswerts nicht zu passenden Ergebnissen führte und die Bewertung nach dem Gesetz nicht dem Anspruch gerecht wurde, hat der BGH Anfang 2007 die Berechnungsgrundlagen für die Ermittlung des Bedarfswerts verworfen. Daraufhin wurden neue gesetzliche Vorschriften zur Erbschaft- und Schenkungsteuer zum 31.12.2008 erlassen. Das neue Recht kann wahlweise ab 2007 bei Erwerben von Todes wegen angewendet werden. Jedoch muss das Wahlrecht bis zur Unanfechtbarkeit der Steuerfestsetzung oder falls festgesetzt, vor Inkrafttreten des Gesetzes binnen 6 Monate nach dem Inkrafttreten, spätestens jedoch bis Ende 2008, ausgeübt werden. Die wesentlichen Änderungen umfassen die Bewertung von Grundvermögen, da hier die gleichheitsgerechte Annäherung der Bewertungsmethoden an den gemeinen Wert beabsichtigt waren. Die Bewertung soll dabei unter dem grundsätzlichen Rückgriff auf die anerkannten Verfahren zur Verkehrswertermittlung nach der Wertermittlungsverordnung (WertV vom 6.12.1988, BGBl 1988 I S. 2209, geändert durch Art. 3 des Bau- und Raumordnungsgesetzes vom 18.8.1997, BGBl 1997 I S. 2081) erfolgen. Je nach Grundstücksart ergibt sich folgende Zuordnung der steuerlichen Bewertungsverfahren: a) Vergleichswertverfahren für Wohnungseigentum, Teileigentum, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, b) Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke und für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, c) Sachwertverfahren für Wohnungseigentum, Teileigentum, Einfamilienhäuser Zweifamilienhäuser, soweit ein Vergleichswert nicht vorliegt, und für Geschäftsgrundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt; aber auch für sonstige bebaute Grundstücke.