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Einheitswert

Definition

Der Einheitswert ist der nach den Vorschriften des Ersten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes für die dort bezeichneten Bewertungsgegenstände einheitlich für mehrere Steuerarten und in einem gesonderten, von der Steuerfestsetzung unabhängigen Verfahren (§ 180 II Nr. 1 AO, § 19 BewG) ermittelte Wert für wirtschaftliche Einheiten. Die Feststellung von Einheitswerten erfolgt unabhängig von der Steuerfestsetzung.

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    Ausführliche Definition

    1. Begriff: Der Einheitswert ist der nach den Vorschriften des Ersten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes für die dort bezeichneten Bewertungsgegenstände einheitlich für mehrere Steuerarten und in einem gesonderten, von der Steuerfestsetzung unabhängigen Verfahren (§ 180 II Nr. 1 AO, § 19 BewG) ermittelte Wert für wirtschaftliche Einheiten. Die Feststellung von Einheitswerten erfolgt unabhängig von der Steuerfestsetzung.

    Ziel: Harmonisierung des Zugriffs verschiedener (einheitswertabhängiger) Steuerarten auf identische Güter (z.B. Grundstücke); es entfällt dadurch die mehrfache und u.U. unterschiedliche Bewertung für verschiedene Steuern.

    2. Bezug/Bewertung: a) Einheitswerte werden festgestellt für:
    (1) inländische Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (i.d.R. land- und forstwirtschaftliches Vermögen), mit Wirkung für Grundsteuer und Erbschaftsteuer;
    (2) inländische Grundstücke und Betriebsgrundstücke mit Wirkung für Grundsteuer und Gewerbesteuer.

    Vgl. auch Einheitswertzuschlag.
    (3) Einheitswerte für Betriebsvermögen werden nicht mehr festgestellt; hier wird der substanzsteuerliche Wert nur noch bei konkretem Bedarf für Zwecke der Erbschaftsteuer oder des Stuttgarter Verfahrens ermittelt.

    b) Die wertmäßige Konkretisierung eines Einheitswertes erfolgt für die unter a)
    (1) und
    (2) aufgeführten wirtschaftlichen Einheiten (bzw. Untereinheiten) nach unterschiedlichen Bewertungsmaßstäben und -methoden:
    (1) Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe bilden der Wirtschaftswert und der Wohnungswert (jeweils ermittelt nach dem Ertragswertverfahren; Ertragswert) den Einheitswert der gesamten wirtschaftlichen Einheit (§ 48 BewG).
    (2) Für Grundstücke und Betriebsgrundstücke (sofern letztere nicht einen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft darstellen) erfolgt die Bewertung für die Grundsteuer i.d.R. mit dem Ertragswert nach dem Ertragswertverfahren (§§ 76 I, 78 ff. BewG). Bei bestimmten Grundstücksarten und zusätzlichen anderen Kriterien muss zur Bewertung das Sachwertverfahren (Sachwert) herangezogen werden (§§ 76 II, III, 83 ff. BewG).

    Diese beiden Bewertungsverfahren bilden auch die Wertbasis für die gesondert geregelte Ermittlung (bzw. Aufteilung) von Einheitswerten bei Grundstücken im Zustand der Bebauung, Erbbaurechten, Wohnungseigentum/Teileigentum und Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (§§ 91–94 BewG). Für die Erbschaftsteuer und Grunderwerbsteuer gelten nicht die Einheitswerte, sondern hier werden bei Bedarf individuelle Werte festgestellt (Bedarfswert).

    3. Feststellung: a) Allgemeine Hauptfeststellung von Einheitswerten auf den Beginn eines Kalenderjahres (§ 21 II BewG). Der zeitliche Abstand zwischen zwei Hauptfeststellungszeitpunkten sollte sechs Jahre betragen (§ 21 I BewG). Dieser Regel-Turnus wird allerdings nicht konsequent eingehalten. Die letzte Hauptfeststellung (§ 21 BewG) wurde für den unter
    (1) bezeichneten Grundbesitz mit den Wertverhältnissen vom 1.1.1964 durchgeführt und erstmals zum 1.1.1974 angewandt (Einheitswertzuschlag).

    b) Nachfeststellung von Einheitswerten auf den Beginn eines Kalenderjahres, wenn
    (1) eine wirtschaftliche Einheit (Untereinheit) neu entsteht oder
    (2) eine bereits bestehende Einheit (Untereinheit) erstmals zu einer Steuer herangezogen werden soll.

    Besonderheit: Für den Grundbesitz in den alten Bundesländern gelten zu jedem Nachfeststellungszeitpunkt die Wertverhältnisse der letzten Hauptfeststellung (d.h. 1.1.1964), während für Nachfeststellungen von Einheitswerten gewerblicher Betriebe die Bestands- und Wertverhältnisse vom Nachfeststellungszeitpunkt maßgebend sind (§§ 23, 27 BewG).

    c) Fortschreibungen: Für bereits festgestellte Einheitswerte auf einen früheren Zeitpunkt werden zu einem Fortschreibungszeitpunkt die Einheitswerte neu festgestellt:
    (1) Wertfortschreibung bei Überschreiten bestimmter Schwankungsgrenzen gemessen am letzten festgestellten Einheitswert (§ 22 I BewG).
    (2) Artfortschreibung bei steuerlich bedeutsamen Änderungen hinsichtlich der bewertungsrechtlichen Einordnung der wirtschaftlichen Einheit (z.B. Grundstücksart, § 22 II BewG).
    (3) Zurechnungsfortschreibung bei Wechsel der Eigentumsverhältnisse (§ 22 II BewG).
    (4) Berichtigungsfortschreibung zur Beseitigung von Fehlern bei der letzten Einheitswert-Feststellung, die aus fehlerhafter Bewertung, Artenzuordnung oder Zurechnung entstanden sind; die berichtigende Fortschreibung muss einer der drei originären Fortschreibungsarten c)
    (1) bis
    (3) zugeordnet werden, sodass z.B. bei Bewertungsberichtigungen gleichfalls die Anforderungen an das Überschreiten der Wertgrenzen im Sinn einer einfachen Wertfortschreibung geknüpft sind. Es gelten dann allerdings die Bestands- und Wertverhältnisse im (fehlerbehafteten) Feststellungszeitpunkt.

    d) Aufhebung von Einheitswerten auf den Beginn eines Kalenderjahres, wenn
    (1) die wirtschaftliche Einheit (Untereinheit) wegfällt oder
    (2) das Objekt, für das ein Einheitswert gebildet wurde, von jeglicher Besteuerung befreit wird.

    Hauptfeststellung, Nachfeststellung, Fortschreibung und Aufhebung von Einheitswerten schließen sich zu einem Feststellungszeitpunkt gegenseitig aus. Wert-, Art- und Zurechnungsfortschreibung können dagegen zu einem Fortschreibungszeitpunkt nebeneinander bestehen.

    e) Aufteilung des Einheitswertes, wenn Einheitswertfeststellung bei mehreren Beteiligten erforderlich ist. Die Höhe der Anteile am Einheitswert wird im Einheitswert-Bescheid neben der Artenzuordnung der wirtschaftlichen Einheit bekannt gegeben (§ 19 III Nr. 2 BewG).

    4. Regelungen für die neuen Bundesländer: a) Für das in den neuen Bundesländern gelegene land- und forstwirtschaftliche Vermögen wird kein Einheitswert, sondern ein Ersatzwirtschaftswert festgestellt (§ 125 BewG).

    b) Für Grundstücke gelten die Einheitswerte, die nach den Wertverhältnissen am 1.1.1935 festgestellt sind oder noch festgestellt werden. Anstelle der in den alten Bundesländern üblichen Bewertungsverfahren werden die entsprechenden Vorschriften des Bewertungsgesetzes der ehemaligen Deutschen Demokratischen Republik sowie der Durchführungsverordnung zum Reichsbewertungsgesetz vom 2.2.1935 angewandt (§ 129 BewG).

    c) Fortschreibungen und Nachfeststellungen der Einheitswerte 1935 werden grundsätzlich erstmals auf den 1.1.1991 vorgenommen; für Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser jedoch dann nicht, wenn die Einheitswerte ausschließlich für die Grundsteuer bedeutsam sind (§ 132 BewG).

    d) Der Einheitswert 1935 ist mit einem Faktor zu multiplizieren, der - je nach Grundstücksart - zwischen 100 Prozent und 600 Prozent beträgt (Grundbesitz).

    5. Verfassungswidrigkeit der Einheitswerte für Grundvermögen: Durch Urteile des Bundesverfassungsgerichts vom 22.6.1995 ist die Bewertung von Grundvermögen mit den Einheitswerten von 1964 z.B. für die Erbschaftsteuer für verfassungswidrig erklärt worden. Im Gefolge dieser Entscheidungen wurde die Bewertung von Grundstücken allerdings nur für Erbschaftsteuer und Grunderwerbsteuer neu geregelt; für die Grundsteuer blieb es bei den alten Einheitswerten. Die Grundkonzeption des Bewertungsgesetzes, Einheitswerte für verschiedene Steuern festzusetzen, ist dadurch (und durch die weitgehende Abschaffung der Substanzsteuern) im Grunde zerstört.

    6. Finanzwissenschaftliche Beurteilung: Das bei seiner Einführung in den 1920er-Jahren als steuertechnischer Fortschritt gelobte Einheitswertverfahren wird seit Jahrzehnten scharf kritisiert. Es verstößt mehrfach gegen den Grundsatz der Gleichmäßigkeit der Besteuerung: in zeitlicher Hinsicht, weil Einheitswerte wegen der Zahl und der Kompliziertheit des Bewertungsverfahrens verzögert festgestellt werden (der Einheitswertzuschlag von 1974 hat hieran wenig ändern können). In sachlicher Hinsicht, weil Einheitswerte i.d.R. unter dem Marktwert liegen, sodass z.B. bei der Vermögensteuer der Grundbesitz im Vergleich zu anderen Vermögensarten steuerlich begünstigt ist. Das Bundesverfassungsgericht hat diesen Tatbestand moniert (Urt. v. 22.6.1995, AZ 2 BvR 552/91) und den Gesetzgeber zur Abhilfe aufgefordert. Dies hat zur Folge, dass die Vermögenssteuer seit dem 1.1.1997 nicht mehr erhoben werden darf.

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