Gebäudewert

Unternehmensbewertung

Wert von Baulichkeiten, der sich aus den Herstellungskosten (Bauwert) einerseits und den Erträgen (Ertragswert) andererseits unabhängig vom Wert des Grund und Bodens ergibt.

Steuerrecht

1. Begriff des Bewertungsgesetzes, relevant für die Grundsteuer: Bei der Bewertung nach dem Sachwertverfahren (Sachwert) ausdrücklich zu ermittelnder Wert für ein Gebäude. Gebäudewert ist ein Element (neben Bodenwert und Wert der Außenanlagen) der wirtschaftlichen Einheit, Grundstück im Grundvermögen bzw. Untereinheit Betriebsgrundstück im Betriebsvermögen.

Vgl. auch Ausgangswert, Einheitswert, Grundstücksbewertung.

2. Ermittlung: Es ist ein Wert für das Gebäude auf der Grundlage von durchschnittlichen Herstellungskosten nach den Baupreisen des Jahres 1958 zu errechnen, der nach den Baupreisverhältnissen im Hauptfeststellungszeitpunkt (1.1.1964) umzurechnen ist (Gebäudenormalherstellungswert; § 85 Satz 1 BewG). Dieser mindert sich ggf. wegen des Alters des Gebäudes (im Hauptfeststellungszeitpunkt; § 86 BewG) und etwa vorhandener baulicher Schäden und Mängel (§ 87 BewG); das Ergebnis ist der Gebäudesachwert (§ 85 Satz 2 BewG, § 88 BewG). In bes. Fällen kann dieser ermäßigt (z.B. wegen der Lage des Grundstücks, wirtschaftlicher Überalterung) oder erhöht (z.B. bei Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke) werden.

3. Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens (Regelfall) zur Bewertung bebauter Grundstücke wird der Gebäudewert nicht getrennt ermittelt (Ertragswert). Bedeutung erhält die Isolierung des Gebäudewerts von anderen Grundstücksbestandteilen bes. bei den Sondervorschriften zur Einheitsbewertung der Erbbaurechte (§ 92 BewG) und von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden (Einheitswert; § 94 BewG).

4. Für Gebäude in den neuen Bundesländern gelten gemäß der §§ 129 ff. BewG Besonderheiten.

Vgl. auch Einheitswert.

5. Im Rahmen der Erbschaftsteuerreform sind Neuregelungen der Bewertungsvorschriften für Grundbesitz für die Erbschafsteuer in den §§ 157 I und 176 ff. BewG vorgenommen worden. a) Der Bewertung ist grundsätzlich der gemeine Wert zugrunde zu legen (§ 177 BewG).

b) Der Wert unbebauter Grundstücke ergibt sich aus der Fläche und den Bodenrichtwerten (§ 179 BewG).

c) Die Bewertung bebauter Grundstücke ist nach dem Vergleichswertverfahren (§ 182 II und § 183 BewG), dem Ertragswertverfahren (Ertragswert) (§ 182 III und §§ 184 ff BewG) oder nach dem Sachwertverfahren (Sachwert) (§ 182 IV und §§ 189 ff. BewG) durchzuführen. Auch die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens (§ 158 BewG) wurde für Zwecke der Erbschaftsteuer geändert (§§ 158 ff BewG). Das Grundvermögen wird hier mit dem Verkehrswert besteuert, jedoch erfolgt eine Schonung bei vermieteten Wohnimmobilien durch einen Abschlag von 10 Prozent. Selbstgenutzes Wohneigentum wird bei der Übertragung an Ehegatten, Lebenspartner und Kinder bei zehnjähriger Selbstnutzung bei Erwerb von Todes wegen freigestellt. Die Neuregelung ist ab dem 1.1.2009 in Kraft getreten. Auf Antrag können die neuen Regelungen auch auf Erbfälle ab dem 1.1.2007 angewendet werden.