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Rahmenbedingungen für Immobilienbesitzer

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    Ausführliche Definition

    Die Investition in Immobilien ist eine krisensichere, wertbeständige und steuerlich privilegierte Anlageform. Dennoch werden insbesondere die Rahmenbedingungen für Immobilienbesitzer ständig verändert. Dies hat für den Investor zur Folge, dass er sich bei seiner Investition unbedingt auf die Werthaltigkeit und die Mietrendite seiner Immobilie und weniger auf die jeweiligen steuerlichen Rahmenbedingungen stützt. Nachstehend sind einige der veränderten Rahmenbedingungen - ohne jegliche Wertung - chronologisch aufgeführt:
     

    1995

    • Veränderung der Berechnung des Gewinns bei Immobilienverkäufen, Veräußerungsgewinn ist jetzt die Differenz zwischen Verkaufspreis und Buchwert

    1996

    • Senkung der anfänglichen degressiven Abschreibung von 7% auf 5%
    • Neuregelung der Grundbesitzwerte bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer, damit praktisch Abschaffung der Einheitswerte
    • Eigenheimzulage statt Grundförderung nach § 10e EStG

    1997

    • Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 2% auf 3,5%
    • Halbierung der Sonderabschreibungsmöglichkeiten Ost für Neubauten von 50% auf 25%

    1999

    • Kompletter Wegfall der Sonderabschreibungen Ost. Ersatz durch längst nicht so attraktive Investitionszulage.
    • Verlängerung der Spekulationsfrist für Immobilien von 2 auf 10 Jahre
    • Einführung einer Mindestbesteuerung und des § 2b für negative Einkünfte aus Beteiligungen. Abschaffung der Möglichkeit, Erhaltungsaufwendungen auf mehrere Jahre zu verteilen

    2000

    • Deutliche Senkung der Einkommensgrenze bei der Inanspruchnahme der Eigenheimzulage

    2001

    • Mietrechtsreform: u.a. Senkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 30% auf 20%, Einführung von asymmetrischen Kündigungsfristen zulasten von Vermietern

    2002

    • Verschlechterung der Rahmenbedingungen für geschlossene Immobilienfonds durch den 4. Bauherrenerlass

    2004

    • Weitere Rücknahme der anfänglichen degressiven Abschreibung von 5% auf 4%.
    • Deutliche Verschlechterung bei der Eigenheimzulage durch Gleichbehandlung von Alt- und Neubauten, Nichtberücksichtigung von Ausbauten und Erweiterungen, Veränderung der Bemessungsgrundlage für die Einkommensgrenze bei gleichzeitiger Absenkung der Höchstgrenzen. Kürzung auch bei der Förderung von Genossenschaftsanteilen. Verschlechterung der erhöhten Abschreibungen für Gebäude in Sanierungsgebieten, für Baudenkmale, für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale und für schutzwürdige Kulturgüter. Die zwischenzeitlich von der Finanzverwaltung gelockerten Verwaltungsanweisungen zum anschaffungsnahen Herstellungsaufwand wurden auf die frühere starre Handhabung festgeschrieben. Die vereinfachte Regelung zur Halbjahres-Abschreibung wurde aufgehoben. Die Sparerfreibeträge sind zurückgenommen worden.

    2005

    • Einschränkung beim steuerlichen Abzug eines Disagios nach dem 5. Bauherrenerlass

    2006

    • ersatzloser Wegfall der Eigenheimzulage
    • Wegfall der degressiven AfA
    • neue Beleihungswertverordnung

    2007

    • Basel II
    • Risikoadäquates Pricing
    • Erhöhung der Mehrwertsteuer von 16% auf 19%
    • Grunderwerbsteuererhöhung auf 4,5% in Berlin (im übrigen Bundesgebiet weiterhin 3,5%)
    • Verbesserungen bei Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
    • Einführung der Reichensteuer (Spitzensteuersatz 45%)

    2008

    2009

    • Erbschaft- und Schenkungsteuerreform mit einer Freistellung der selbstgenutzten Immobilie für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sowie für Kinder bis zu einer Größe von 200 qm Wohnfläche
    • Grundbesitzwert für Immobilien = Verkehrswert
    • Konjunkturpaket I und II
    • Ausweitung der KfW-Programme
    • Energieeinsparverordnung 2009

    2010

    • niedrigere Steuersätze für Erben der Steuerklasse II

    2011

    • Erhöhung der Grunderwerbsteuer in einigen Bundesländern auf 5%
    • Veränderungen bei der KfW-Förderung

    2012

    • höhere Eigenkapitalanforderungen an die Kreditinstitute durch Basel III
    • sukzessive Erhöhung der Grunderwerbsteuer in weiteren Bundesländern
    • teilweise Wiedereinführung des Umwandlungsschutzes bei ETW
    • Kürzung der Subventionen bei Photovoltaik-Anlagen
    • Ankündigung von Änderungen durch die neue Energieeinsparverordnung
       2013
    • Novellierung der Energieeinsparverordnung 2014
    • Erweiterte energetische Anforderungen an Neubauten
    • Grunderwerbsteuer steigt weiter
    • Gerichts- und Notarkosten seit 1.8.2013 teurer
    • Verbesserungen bei Wohn-Riester beschlossen
    • Mietrechtsänderungsgesetz zum 1.5.2013 in Kraft getreten
    • Kappungsgrenze kann seitens der Bundesländer auf 15% gesenkt werden
    • Mietnomadentum soll wirksamer bekämpft werden
    • Mieterschutz bei Umwandlung von Eigentumswohnungen wurde verbessert
    • Die Zinsen für Baufinanzierungen fallen auf historisch niedrigsten Stand
    • erstmals negativer Basiszinssatz
       2014
    • Energieeinsparverordnung 2014 in Kraft
    • Grunderwerbsteuererhöhungen in einigen Bundesländern angekündigt
    • Verbesserte Wohn-Riester -Förderung in Kraft
    • Altersvorsorge-Verbesserungsgesetz löst Eigenheimrenten-Gesetz ab
    • Mietpreisbremse wird diskutiert
    • Kappungsgrenze wurde in einigen Bundesländern und Kommunen auf 15% gesenkt
    • Die Zinsen für Baufinanzierungen sind noch extrem niedriger
    • Hebesätze für die Grundsteuer werden teils kräftig angehoben
       2015
    • Mietpreisbremse zum 1.6.2015
    • Festlegung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt
    • Grunderwerbsteuererhöhungen in einigen Bundesländern umgesetzt
    • Bestellerprinzip bei Wohnungsvermittlung
    • Ertragswertrichtlinie vom 12.11.2015
    • Ankündigung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie
    • Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen
    • KfW Programmänderungen/Konditionen
    • Ankündigung von weiter erhöhten Hebesätzen für die Grundsteuer
       2016
    • erhöhte Anforderungen an Neubauten nach der Energieeinsparverordnung 2014
    • Grunderwerbsteuererhöhungen in weiteren Bundesländern
    • kräftige Grundsteuererhöhungen treffen Eigentümer und Mieter
    • Konditionsverbesserungen bei der KfW ab 1.4.2016
    • Wohnimmobilienkreditrichtlinie
    • Änderungen bei der Preisangabenverordnung
    • Erweiterte vorvertragliche Informationspflichten bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen
    • Widerrufsrecht wird begrenzt
    • Die Anforderungen an die Berater werden erhöht
       2017
    • Niedrigzinsphase hält an
    • Anschaffungsnebenkosten auf neuem Höchststand
    • Grunderwerbsteuer jetzt auch in Thüringen bei 6,5%
    • Anpassung der Grundsteuerhebesätze in vielen Kommunen und Städten
    • Diskussion über neue Einheitswerte
    • EEG-Umlage steigt
    • Veränderte Förderung für Blockheizkraftwerke
    • Neue Förderung für Ökostrom
    • Garantiezins für Lebensversicherungen sinkt auf 0,9%
       2018
    • Evaluierung der Mietpreisbremse
    • Verbesserte Verbraucherschutzrechte bei Bauproduktenmängel
    • Heizöltanks in Überschwemmungsgebieten müssen besser geschützt werden
    • Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts
    • Andere kaufrechtliche Mängelhaftung
    • Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau
       2019
    • Trotz veränderter EZB-Politik hält die Niedrigzinsphase an
    • Anstieg der Inflationsrate
    • Mietrechtsanpassungsgesetz
    • Verschärfung der Mietpreisbremse
    • Mehr Transparenz für Mieter
    • Grundsteuerdebatte

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