Abschreibung nach Eigennutzung

Ein Steuerpflichtiger kann nach Ende einer (steuerlich nicht relevanten) Eigennutzung und anschließender Vermietung des Objektes eine lineare Abschreibung der Gebäudekosten vornehmen. Zu diesem Zweck ist normalerweise eine Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden bzw. Gebäudekosten) erforderlich. Dabei gelten die Normalherstellungskosten (NHK) 2010 als anerkannte Grundlage zur Ermittlung von Gebäudewerten. Ohne detaillierte Angaben bzw. Wertgutachten zu einem Objekt ist ein Ansatz der NHK nicht möglich. Deshalb werden in diesen Fällen seitens der Finanzbehörden typisierte Herstellungskosten in Ansatz gebracht.

1. Bei Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen nach § 7b: Für eigengenutzte Immobilien war bis zum 31.12.1986 (Fertigstellungsdatum/ Anschaffungszeitraum) die Sonderabschreibung nach § 7b EStG möglich. Bei einer anschließenden oder zwischenzeitlichen Fremdvermietung konnte die Restwertabschreibung vorgenommen werden. Für sog. Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung bestand bis einschließlich des Steuerjahres 1998 eine Übergangsregelung.

2. Bei Inanspruchnahme der Grundförderung: Von 1987 bis einschließlich 1995 konnte der Eigennutzer die Grundförderung nach § 10e EStG geltend machen. Grundvoraussetzung für die Geltendmachung war die Eigennutzung. Sobald das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt fremdvermietet wird, so gilt ab diesem Zeitpunkt diejenige Abschreibung die möglich gewesen wäre, wenn das Eigenheim oder die Eigentumswohnung von Anfang an vermietet worden wäre. D.h. degressive Abschreibung bei Neubauten oder im Jahr der Fertigstellung gekauften Objekten oder lineare Abschreibung bei gebrauchten Objekten. Bemessungsgrundlage für diese Abschreibung sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten (natürlich ohne den bei der Grundförderung zu 50 Prozent einbezogenen Grundstücksanteilswert), verringert um die Beträge die in der Zeit der Eigennutzung abgeschrieben worden wären.

3. Bei Inanspruchnahme der Eigenheimzulage: Die von 1996 bis 2005 für eigengenutzte Objekte bestehende öffentliche Förderung durch die Eigenheimzulage führte zu einem kompletten Systemwechsel. Die Förderung erfolgt mit einer Zulage, es findet dadurch auch keinerlei Abschreibung der selbstgenutzten Immobilie statt. Wird also nach einem bestimmten Selbstnutzungszeitraum das Objekt fremdvermietet, muss der Eigentümer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung deklarieren und kann dann selbstverständlich auch die Gebäudeherstellungskosten linear abschreiben. Folgt man dem reinen Zulagencharakter der Eigenheimzulage, so wird diese Bemessungsgrundlage nicht um fiktive Abschreibungsbeträge (für die abgelaufenen Jahre der Eigennutzung) gekürzt. Im Hinblick auf diese (möglicherweise künftige) Abschreibungsmöglichkeit ist es auch bei Objekten die eigengenutzt werden, sehr sinnvoll, von Anfang an eine Gesamtkostenermittlung (mit Trennung der Kosten für das Gebäude und von Grund und Boden) zu dokumentieren, auch wenn dies weder für die Eigenheimzulage noch die Grundförderung von Bedeutung ist. Damit ist aber bei einer späterer Nutzungsänderung (Fremdvermietung) jederzeit ein problemloser Nachweis der Bemessungsgrundlage möglich.

4. Für eigengenutzte Objekte seit 2006: Derzeit ist für eigengenutzte Objekte keinerlei steuerliche Förderung möglich. Dennoch gilt natürlich auch für derartige Immobilien, dass mit Beginn einer anderweitigen Nutzung wie z.B. durch Fremdvermietung auch eine Gebäudeabschreibung möglich wird. Es ist daher auch heutzutage anzuraten, die steuerliche Bemessungsgrundlage (Gebäudeherstellungskosten) anhand von Rechnungen und Verträgen präzise und nachvollziehbar festzuhalten um nicht Jahre später in Verlegenheit zu kommen. Dies gilt bes. für die Aufteilung von Kaufpreisen bezüglich des natürlich nicht abzugsfähigen Grundstücksanteils. Kommt es dann zu einer Fremdvermietung, so kann die lineare Abschreibung der Gebäude-/ Herstellungskosten für die restliche Nutzungsdauer vorgenommen werden.