Mietrechtsanpassungsgesetz

Das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache ist zum 1.1.2019 in Kraft getreten. Die Regelungen beziehen sich nur auf Mietverträge, die der sogen. Mietpreisbremse unterliegen. Der Vermieter hat unaufgefordert und in Textform über das Vorliegen der Voraussetzungen von Ausnahmetatbeständen Auskunft zu erteilen. Die Auskunftpflicht ist durch das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn nach dem 1.4.2020 präzisiert worden.

1. Miethöhe bei Wiedervermietung: Der Vermieter ist vor Abschluss eines Mietvertrages verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn der Vermieter unter Berufung auf die Vormiete eine Miete verlangt, die 10 Prozent über der an sich zulässigen ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Gleiches gilt, wenn sich der Vermieter auf Ausnahmen beruft, die eine höhere als die zulässige Miete erlauben, wie beispielsweise eine vorangegangene Modernisierung oder erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.1.2014. Kommt der Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nach, kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete verlangen, die maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Verstöße gegen die Mietpreisbremse kann der Mieter durch Erhebung einer einfachen Rüge beanstanden.

2. Modernisierung der Mietsache:
a) Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen können nur noch in Höhe von 8 Prozent (anstatt bisher 11 Prozent) der Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden. In einem Zeitraum von sechs Jahren darf die Miete wegen Modernisierung nur maximal drei Euro je Quadratmeter/Wohnfläche angehoben werden. Liegt die Miete unter sieben Euro je Quadratmeter, darf die Miete infolge der Modernisierung nur um zwei Euro steigen.
b)  Für die Berechnung der Modernisierungsumlage wird künftig bei Modernisierungskosten bis 10.000 Euro ein vereinfachtes Verfahren angewendet und pauschal 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abgezogen. Nur der Restbetrag kann dann als Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden. Bei größerem Modernisierungsaufwand müssen die Erhaltungsaufwendungen im Einzelnen transparent gemacht und in Abzug gebracht werden.
c) Missbräuchliches Modernisieren des Vermieters, um Mieter zu einer Kündigung des Mietverhältnisses zu veranlassen, stellt eine Ordnungswidrigkeit des Vermieters dar, die mit einer Geldbuße geahndet werden kann. Außerdem kann sich der Vermieter gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig machen.