Sachwert

Inhaltsverzeichnis

1. Begriff
2. Bewertungsgesetz (§§ 83 ff. BewG)
3. Erbschaftsteuerreform

Begriff

1. Synonym für Reproduktionswert.

2. Im übertragenen Sinn: Von Geldwertschwankungen unabhängiges (die Inflation im Wert kompensierendes) Gut.

Bewertungsgesetz (§§ 83 ff. BewG)

1. Anwendungsbereich (Einheitswert für die Grundsteuer): Mit dem Sachwert werden bewertet (Grundstücksbewertung):
(1) Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser, die durch bes. Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den nach dem Ertragswertverfahren (Ertragswert) zu bewertenden Ein- und Zweifamilienhäusern abweichen;
(2) Geschäftsgrundstücke (und in Einzelfällen Mietwohngrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke), für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete geschätzt werden kann. Hierunter fallen i.d.R. Fabrikgrundstücke, Warenhäuser, Lichtspielhäuser etc.;
(3) Grundstücke mit Behelfsbautenoder mit Bauten, für die ein zur Anwendung des Ertragswertverfahrens notwendiger Vervielfältiger in den Anlagen 3 bis 8 zum Bewertungsgesetz nicht bestimmt ist;
(4) die sonstigen bebauten Grundstücke wie z.B. Sporthallen, Bootshäuser etc.

2. Wertermittlung: Zur Ermittlung des Grundstückswerts wird zunächst ein Ausgangswert errechnet, der den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen umfasst; dieser wird durch Anwendung einer Wertzahl an den gemeinen Wert angeglichen. Die Werte der einzelnen Bestandteile des Ausgangswerts sind dabei getrennt zu ermitteln.
(a) Als Bodenwert ist der Wert anzusetzen, der sich für den Grund und Boden ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.
(b) Bei Ermittlung des Gebäudewerts ist nicht von den tatsächlichen Herstellungskosten, sondern von den Herstellungskosten nach den Baupreisverhältnissen des Jahres 1958 auszugehen (Baupreisgrundlage 1958; Baupreisindex 100). Durch Umrechnung dieses Werts nach den Baupreisverhältnissen im Hauptfeststellungszeitpunkt (1.1.1964) ergibt sich der sog. Gebäudenormalherstellungswert. Von diesem können Wertminderungen wegen Alters (bis höchstens 70 Prozent) abgesetzt sowie Abschläge wegen baulicher Mängel und Schäden gemacht werden. Der sich ergebende sog. Gebäudesachwert kann wegen bes. Umstände ermäßigt (z.B. bei unorganischem Aufbau, wirtschaftlicher Überalterung) oder erhöht (z.B. wenn das Gebäude nachhaltig und entgeltlich für Reklamezwecke genutzt wird) werden.
(c) Der Wert der Außenanlagen wird ähnlich dem Gebäudewert unter Ansatz der Herstellungskosten nach den Baupreisverhältnissen 1958 und Umrechnung auf den Wert im Hauptfeststellungszeitpunkt unter Berücksichtigung von Wertminderungen, Ermäßigungen und Erhöhungen ermittelt.
(d) Der nach diesen Grundsätzen gefundene Ausgangswert stimmt i.Allg. nicht mit dem gemeinen Wert des Grundstücks überein. Er muss ihm durch Anwendung von Wertzahlen angeglichen werden. Die Wertzahlen drücken das Verhältnis zwischen dem Sachwert und dem gemeinen Wert aus. Sie berücksichtigen die den Wert des Grundstücks beeinflussenden Umstände (Zweckbestimmung und Verwendbarkeit des Grundstücks innerhalb verschiedener Wirtschaftszweige unter Berücksichtigung der Gemeindegröße), liegen im Rahmen von 85 bis 50 Prozent des Ausgangswerts und sind durch eine Rechtsverordnung festgesetzt.
(e) Mindestwert: Der Grundstückswert darf grundsätzlich nicht geringer sein als die Hälfte des Wertes, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre (gemeiner Wert des Grund und Bodens).

Ausnahme: Kosten, die wegen des baulichen Zustandes von Gebäuden oder Gebäudeteilen für deren Abbruch entstehen, sind zu berücksichtigen. Sie können auch zu einer Unterschreitung des Mindestwerts führen.

3. Regelung für die neuen Bundesländer: Für Grundstücke in den neuen Bundesländern gelten die Einheitswerte, die nach den Wertverhältnissen am 1.1.1935 festgestellt worden sind oder noch festgestellt werden (§ 129 I BewG).

Erbschaftsteuerreform

1. Die Bewertung von bebauten Grundstücken wurde für Erbschaftsteuerzwecke im Rahmen der Erbschaftsteuerreform, wirksam seit dem 1.1.2009, neu geregelt. Demnach erfolgt eine Bewertung für bebaute Grundstücke nach dem Sachwertverfahren, wenn kein Vergleichswert vorliegt bzw. die übliche Miete nicht feststellbar ist sowie bei sonstigen Grundstücken. Beim Sachwertverfahren sind der Bodenwert und der Gebäudesachwert getrennt zu ermitteln. Die Summe hieraus und unter Berücksichtigung gewisser  Marktanpassungsfaktoren ergeben den Grundbesitzwert (§§ 192 ff BewG).

2. Die Anwendungsbereiche sind in § 182 IV BewG geregelt und umfassen (1) das Wohnungseigentum, (2) das Teileigentum, (3) Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn ein Vergleichswert nicht vorliegt, (4) Geschäftsgrundstücke und (5) gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt, sowie (6) sonstige bebaute Grundstücke.

3. Bewertung: Die Bewertung des sog. Gebäudesachwerts (§ 190 BewG) ist getrennt vom Bodenwert (§ 179 BewG) vorzunehmen. Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Regelherstellungskosten des Gebäudes pro qm multipliziert mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes nach Abzug eines Alterswertminderungsabschlags (§ 190 II Satz 1 BewG). Die Alterswertminderung richtet sich grundsätzlich nach dem Alter des Gebäudes zum Bewertungsstichtag und der typisierten Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG). Bei der Alterswertminderung wird eine gleichmäßige jährliche (lineare) Wertminderung unterstellt. Eine Regelung zum Restwert ist in § 190 II Satz 4 BewG bestimmt. Der Bodenwert ermittelt sich unter Zugrundelegung der Bodenrichtwerte (§ 189 II BewG). Der Wert der sonstigen baulichen Anlagen (insbesondere Außenanlagen) und der Wert der sonstigen Anlagen sind grundsätzlich durch den Gebäude- und dem Bodenwert abgegolten. Daher kommt es nur in Ausnahmefällen, z.B. bei bes. werthaltigen Außenanlagen und sonstigen Anlagen, zu gesonderten Wertansätze unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Herstellungskosten. Sonstige wertbeeinflussende Umstände wie Belastungen privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Art werden im Rahmen des standardisierten Sachwertverfahrens nicht berücksichtigt.

4. Mindestwert: Der unter Berücksichtigung der Alterswertminderung ermittelte Gebäudewert ist mind. mit 40 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen. Dabei wird ggf. ein fiktives Baujahr zugrunde gelegt. Je nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes oder durch Veränderungen, welche die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes verändern, ändert sich damit auch die Restnutzungsdauer, so dass es zu Modifikationen bei der Berechnung kommen kann.

5. Gemeiner Wert (= Grundbesitzwert): Die Summe aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert ergeben den vorläufigen Sachwert des Grundstücks (§ 189 III Satz 1 BewG). Da dieser Wert i.d.R. sehr vom gemeinen Wert abweicht, wird eine Anpassung den gemeinen Wert mittels Wertzahlen vorgenommen (§ 191 BewG).

6. Marktanpassungsfaktoren: Im Rahmen des Sachwertverfahrens sind auch Marktanpassungsfaktoren zur berücksichtigen, die der Verkehrswertermittlung dienen sollen. Meist können geeignete Marktanpassungsfaktoren von Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt werden. Die Anwendung der Marktanpassungsfaktoren erfolgt vorrangig als Wertzahlen. Liegen für das zu bewertende Grundstück keine geeigneten Faktoren vor, sind alternativ Wertzahlen aus Anlage 25 zum BewG bei der Berechnung zu berücksichtigen, § 191 II BewG.