Abgeschlossenheitsbescheinigung

Erklärung der Bauauf­sichtsbehörde, dass Räumlichkeiten entsprechend dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen, d.h. baulich von fremden Wohnungen und Wohnräumen abgetrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang vom Freien oder einem Treppenhaus besitzen. Sondereigentum soll nur begründet werden, wenn die Wohnung oder sonstige Räume in sich abgeschlossen sind. Die Bescheinigung ist für die Umwandlung von Mehrfamilienhäusern zwecks Vermarktung als Eigentumswohnungen zwingend erforderlich. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist formelle Eintragungsvoraussetzung, ohne deren Vorliegen das Grundbuchamt Wohnungs- und/oder Teileigentum nicht einträgt. Der Nachweis der Abgeschlossenheit erfolgt durch Anheften des Aufteilungsplans an die Teilungserklärung. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung gehört bei Finanzierungen derartiger Objekte zu den wichtigen Beleihungsunterlagen. Bei Altbauten ist die Vorlage vor Finanzierungszusage dringend notwendig, da die ursprünglichen Auflagen insbesondere bei älteren Bauten oft nicht erfüllt werden können. Hier handelt es sich meist um Feuerschutz und Schallschutz nach aktuellen Normen und Gesetzen. Dies hat vorübergehend eine Aufteilung und Veräußerung von Altbauten  fast unmöglich gemacht. Als Ausweichlösung hat teilweise die Bruchteilsgemeinschaft fungiert. Seit  dem 3.10.1990 werden die Bestimmungen zur Abgeschlossenheitsbescheinigung auch in den neuen Bundesländern angewandt.  Da hier die Altbaumodernisierung bes. dringlich war, wurde durch eine Änderung der §§ 3 und 32 Abs. 1 WEG festgelegt, dass die Abgeschlossenheit von Wohnungen oder sonstigen Räumen, die vor dem 3. 10. 1990 bauordnungsrechtlich genehmigt waren, nicht dadurch ausgeschlossen werden konnte, dass die Wohnungswände und Wohnungstrenndecken oder die entsprechenden Wände und Decken bei sonstigen Räumen nicht den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprachen, die im Zeitpunkt der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung galten. Im Bereich der neuen Bundesländer ist damit die rechtliche Problematik für die Begründung von Wohnungseigentum durch Umwandlung von Mietwohnungen durch diese eigentlich nur  bis zum 31. 12. 1996 begrenzte Regelung  entschärft worden. Durch höchstrichterliche Entscheidung wurde auch für das übrige Bundesgebiet die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht mehr von nachträglich verschärften Baunormen abhängig gemacht. Dadurch ist seit 1992 die Aufteilung in Wohnungseigentum wieder erheblich angestiegen. Auch ältere Aufteilungsobjekte sind wieder auf dem Markt. Es ist zu beobachten, dass viele Abgeschlossenheitsbescheinigung vorsichtshalber eingeholt werden, um eventuell späteren, erneut verschärften Anforderungen zuvorzukommen.