Beleihungswert

1. Allgemein: Wert, den ein Kreditgeber für eine Kreditsicherheit (Immobilien, Wertpapiere, Mobilien, aber auch Rechte, z.B. Erbbaurechte) ermittelt, die beliehen werden soll. Dabei ist die Wertermittlung auf den während der Kreditlaufzeit erzielbaren Wiederverkaufswert ausgerichtet. Mit dem Beleihungswert wird die maximale Kredithöhe festgelegt, wobei mögliche Wertschwankungen mit einem Risikoabschlag berücksichtigt werden (Beleihungsgrenze).

2. Beleihung von Immobilien: Vor Vergabe von Realkrediten haben Kreditinstitute den Beleihungswert zu ermitteln. Die rechtlichen Grundlagen dafür bilden die Vorschriften des Pfandbriefgesetzes (insbesondere § 16 Abs. 1 und 2 PfandBG) sowie die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).  Darüber hinaus regelt das Kreditwesengesetz, dass diese Vorschriften für alle Kreditinstitute anzuwenden sind (§ 21 Abs. 3 Nr. 1 KWG). Als Beleihungswert ist der Wert anzusetzen, der während der Beleihungszeit (i.d.R. Laufzeit des Kredites) beim Verkauf des Objektes jederzeit erzielt werden kann. Damit unterscheidet sich der Beleihungswert vom Marktwert, der stichtagsbezogen in Abhängigkeit von der jeweiligen Marktlage ermittelt wird.

3. Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes: Durch die Beleihungswertermittlungsverordnung werden die drei einzusetzenden Verfahren vorgegeben.

a) Vergleichswertverfahren: Hierbei wird ein Verkehrswert ermittelt, indem das zu bewertende Objekt mit den Kaufpreisen vergleichbarer Objekte verglichen wird. Es wird insbesondere für Grundstücke und bei Wohnungs- und Teileigentum angewendet, bei Gebäuden nur, sofern genügend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen.

b) Sachwertverfahren: Hierbei wird der Sachwert eines Beleihungsobjekts ermittelt, der sich aus dem Bodenwert (Grundstückswert) und dem Bauwert eines Gebäudes zusammensetzt. Dieses Verfahren wird bei der Bewertung von Gebäuden zur Eigennutzung wie Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen eingesetzt.

c) Ertragswertverfahren: Hierbei wird der Ertrag eines Beleihungsobjektes ermittelt, mit dem bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung zu rechnen ist. Dieses Verfahren wird für vermietete oder zur Vermietung vorgesehene Objekte verwendet. Zusätzlich ist für diese Objekte ein Sachwert zu berechnen. Maßgeblich für die Festsetzung des Beleihungswertes ist der Ertragswert. Liegt dieser jedoch um mehr als 20 Prozent höher als der Sachwert, so ist eine gesonderte Prüfung notwendig und der Ertragswert gegebenenfalls zu mindern.