Kappungsgrenze

Zum 1.5.2013 ist nach langen Verhandlungen das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft getreten. Besondere Aufmerksamkeit hatte in der vorausgegangenen Diskussion die Frage der Zulässigkeit von Mieterhöhungen, insbes. bei Neuvermietungen beansprucht. Gerade für diesen Aspekt sind aber keinerlei gesetzliche Regelungen verankert.

Im Kern hat sich nicht viel geändert. Nach § 558 BGB kann die Miete innerhalb von 3 Jahren um 20% - bezogen auf die ortsübliche Miete - angehoben werden. Diese sogenannte Kappungsgrenze gilt weiterhin, allerdings ist in § 558 Abs. 3 Satz 2 eingefügt worden, dass der Prozentsatz 15% beträgt, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Deutungshoheit haben dabei die Bundesländer.

Von der Senkung der Kappungsgrenze haben im Mai 2013 nur die Städte München und Berlin Gebrauch gemacht, weitere Städte und Gemeinden in Bayern haben im August nachgezogen, Hamburg hat die Änderung mit Wirkung vom September beschlossen.

Die Kappungsgrenze ist zwar als Mietpreisbremse gedacht, wirkt sich aber vielfach eher gegenteilig aus. Nach Erhebungen des Mieterbundes ist sie ohnehin vielleicht bei 5% der Mieterhöhungen überhaupt relevant. Wichtiger für beide Vertragsparteien sind die Kenntnis und die Entwicklung des örtlichen Mietspiegels.

Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen gilt keineswegs für Mieterhöhungen wegen Modernisierungen und/oder Energiespar-Investitionen. Hier dürfen auch nach dem neuen Mietrechtsänderungsgesetz 11% der Kosten einer solchen Modernisierung – zusätzlich zu „normalen“ Mieterhöhungen - auf die Jahresmiete umgelegt werden.

Die große Koalition wird im Jahre 2015 einen neuen Versuch unternehmen, die Mietpreise bundesweit einer einheitlichen Regelung zu unterwerfen.