Zwischenmietverhältnis

gewerbliche Weitervermietung. Sonderfall der Untermiete. Der Zwischenmieter, etwa ein Bauträger-, Immobilien- oder Hausverwaltungsunternehmen, mietet vom Vermieter (Eigentümer) Wohnraum an, der zu gewerblichen Zwecken an einen Dritten (Endmieter) weitervermietet wird. Um die bei der Untermiete normale Folge, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses zwischen Vermieter und Zwischenmieter der Vermieter auch vom Untermieter die Rückgabe der Mietsache verlangen kann (§ 546 II BGB), bei der gewerblichen Zwischenmiete von Wohnraum zu vermeiden, tritt nach § 565 I 1 BGB der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag zwischen Zwischenmieter und Endmieter ein. Schließt der Vermieter in einem solchen Fall erneut einen gewerblichen Zwischenmietvertrag ab, tritt der neue Zwischenmieter in den Mietvertrag zwischen (altem) Zwischenmieter und dem Endmieter ein. Diese Regelungen sind nicht abdingbar (§ 565 I 2 BGB).

Umsatzsteuerliche Behandlung: Die Möglichkeit zur Einschaltung eines Zwischenmieters, um die Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung nutzen können und so den Vorsteuerabzug nutzen zu können, bildete früher einen wesentlichen Aspekt des Bauherrenmodells; die Optionsmöglichkeiten wurden daher zunehmend eingeschränkt. Da eine Option heute nur noch möglich ist, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, ist ein Zwischenmietverhältnis heute unter umsatzsteuerlichen Gesichtspunkten nicht mehr attraktiv.