Sachenrechtsbereinigungsgesetz

Gesetz zur Sachenrechtsbereinigung im Beitrittsgebiet (SachenRBerG) vom 21.09.1994 (BGBl. I 2457) m.spät.Änd. Das Gesetz passt die Rechtsverhältnisse über die bauliche Nutzung von Grundstücken im Gebiet der ehemaligen DDR an das Recht des BGB und seiner Nebengesetze an und will einen Interessenausgleich zwischen Eigentümern und Nutzern herstellen. Für die rein schuldrechtlichen Beziehungen vgl. Schuldrechtsänderungsgesetz.

1. Nach dem Recht der DDR war die bauliche Nutzung eines Grundstücks i.d.R. nicht an das Grundeigentum geknüpft. Sie beruhte vielfach auf einer öffentlich-rechtlichen Nutzungszuweisung, war teilweise formlos gestattet worden oder wurde auch bloß faktisch durchgeführt, ohne dass der Bebauung eine rechtliche Absicherung nachfolgte. Bei Bebauungen aufgrund eines Nutzungsrechts entstand an den Gebäuden i.d.R. selbssttändiges Gebäudeeigentum.

2. Das Gesetz regelt im Wesentlichen folgende Fälle:
(1) Gebäudeeigentum auf der Grundlage von sog. dinglichen Nutzungsrechten, das gemäß Art. 231 § 5 I EGBGB mit seinem bisherigen Inhalt fortbesteht;
(2) LPG-Gebäudeeigentum sowie Gebäudeeigentum ehemals volkseigener Betriebe und Kombinate an auf privaten Grundstücken errichteten Gebäuden;
(3) die Fälle „faktischer“ Bebauung, in denen Bauplätze vor ihrer Überführung in Volkseigentum zugewiesen wurden und in denen ein Nutzungsrecht für den Bau eines Eigenheims nicht bestellt worden war.
(4) Für Grundstücke, die zu Erholungs-, Freizeit- und anderen persönlichen Zwecken überlassen und mit einem Gebäude bebaut wurden, kann entweder das Sachenrechtsbereinigungsgesetz oder das Schuldrechtsänderungsgesetz gelten (vgl. §§ 1, 2 und 4 ff. SachenRBerG).

3. Rechtsfolgen: Grundsätzlich kann der Nutzer von dem Grundstückseigentümer den Abschluss eines Vertrags über die Bestellung eines Erbbaurechts oder den Abschluss eines Kaufvertrags verlangen. Erbbauzins und Ankaufspreis sind nach dem Bodenwert in dem Zeitpunkt zu bestimmen, in dem ein Angebot zum Vertragsschluss abgegeben wird (§ 19). Bes. Vorschriften zur Wertberechnung für den Wohnungs- und Siedlungsbau und in Verfahren nach dem Bodensonderungsgesetz vom 20.12.1993 (BGBl. I 2182, 2215); vgl. Bodensonderung. Dem Grundstückseigentümer steht in bestimmten Fällen (§§ 28–31) eine Einrede gegen den Anspruch des Nutzers zu, so z.B. wenn das Gebäude nicht mehr genutzt wird oder genutzt werden kann und auch mit einer Wiederherstellung der Nutzung nicht zu rechnen ist.

a) Erbbaurecht: Die Bestellung eines Erbbaurechts kann verlangt werden, wenn der Inhalt eines entsprechenden Vertragsangebots des Nutzers den gesetzlichen Bestimmungen (§§ 43–58) entspricht. Diese betreffen u.a. die Dauer des Erbbaurechts (§ 53 II). Als Erbbauzins ist die Hälfte des für die entsprechende Nutzung üblichen Zinses zu vereinbaren, wobei als Zinssatz für Eigenheime jährlich zwei oder vier Prozent des Bodenwerts in Ansatz zu bringen sind (§ 43). Der Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts ist ausgeschlossen, wenn der Bodenwert für das Grundstück nicht mehr als 100.000 DM (umgerechnet: 51.129 Euro) oder, wenn es bebaut ist, nicht mehr als 30.000 DM (umgerechnet: 15.339 Euro) beträgt (§ 15).

b) Gesetzliches Ankaufsrecht: Der Nutzer kann den Abschluss des Kaufvertrags verlangen, wenn er ein den gesetzlichen Bestimmungen entsprechendes Angebot unterbreitet (§ 61). Der Kaufpreis soll grundsätzlich die Hälfte des Bodenwertes betragen (§ 68 I); Abzüge und Preisanhebungen sind möglich (§§ 69 ff.).

4. Verfahren: Der Abschluss von Verträgen nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz ist auf Antrag durch einen Notar zu vermitteln; zuständig ist jeder Notar, dessen Amtsbezirk sich in dem Land befindet, in dem das zu belastende oder zu veräußernde Grundstück und Gebäude ganz oder zum größten Teil belegen ist (§§ 87, 88). Ziel des Vermittlungsverfahrens ist die Formulierung eines den Vorgaben des Gesetzes entsprechenden Vermittlungsvorschlags in Form eines Vertragsentwurfs. Bei übereinstimmendem Parteiwillen kann der Notar den Vertrag sogleich beurkunden. Das Verfahren ist auch Zulässigkeitsvoraussetzung für eine Klage auf Feststellung über den Inhalt eines Erbbaurechts oder eines Ankaufsrechts; der Kläger hat dem Gericht den notariellen Vermittlungsvorschlag und das Abschlussprotokoll vorzulegen, andernfalls ist die Klage als unzulässig abzuweisen (§ 104).

5. Weitere Regelungen: Das Gesetz enthält auch Regelungen für alte, durch das Einführungsgesetz zum Zivilgesetzbuch umgestaltete Erbbaurechte, für kraft Gesetzes entstandene Miteigentumsanteile an Grundstücken und für Nutzungen der Grundstücke in einzelnen Beziehungen (§§ 112 f.).