unsichtbare Grundstücksbelastungen

Neben den aus dem Grundbuch ersichtlichen Belastungen und Beschränkungen hat die Kenntnis von sog. unsichtbaren Grundstücksbelastungen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung und damit auch auf die Werthaltigkeit von Grundbuchsicherheiten. Die bekannteste unsichtbare Grundstücksbelastung ist sicherlich die Baulast, aber wichtig und wertbeeinflussend können auch sein: der Mehrwertausgleich bei Umlegungsverfahren, Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen, Anliegerkosten, öffentliche Grundbesitzabgaben (nicht überall identisch), Wasserrechte, schuldrechtliche Bergschädenverzichte, Altlasten, isoliertes Sondereigentum, beschränkte dingliche Rechte, Mitbenutzungsrechte.

Öffentlich-rechtliche Lasten: Belastungen im Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie (§§ 557, 571 ff. BGB): Mietvorauszahlungen, Baukostenzuschüsse, Mieterdarlehen. Öffentliche Grundstückslasten: Grundsteuer (§ 12 GrStG), Erschließungskosten (§§ 127 – 135 BauGB), Kommunalabgaben (etwa Anschluss- und Benutzungskosten für Gas, Strom, Wasser, Fernwärme, Straßenreinigung, Kommunalabgabengesetz der Länder), andere landesrechtliche Grundstückslasten (Ausführungsgesetze der Länder zum ZVG): Flurbereinigungs- und Umlegungskosten (§ 20 FlurbG, §§ 57 – 61 BauGB), Knappschaftsbeiträge (§ 148 II KnappschaftsG), Kehrgebühren (Schornsteinfegergesetz), Beiträge für Wasser- und Bodenverbände (§ 80 Wasserverbandsordnung). Belastungen nach dem Bundesberggesetz: Verzicht auf Bergschädenersatzansprüche (§§ 114 – 121 BBergG), Einschränkungen der Bebaubarkeit (§ 107 BbergG, §§ 24 ff. BauGB). Vorkaufsrechte der Gemeinden (§ 2b Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen, Landesbauordnung der Länder), des Mieters bei Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen. Baulasten (§ 154 BauGB), Ausgleichsbeitrag im baurechtlichen Sanierungsverfahren, Denkmalschutzpflichten (Denkmalschutzgesetz der Länder), Altlasten.

Privatrechtliche Lasten: Beschränkungen der Eigentümerbefugnisse, Zustimmungsvorbehalte bei der Veräußerung, Altrechtliche Dienstbarkeiten, Überbau-, Notwegrenten, Duldungspflichten, Sicherungshypothek und Nießbrauch.