Tilgungsfalle

Als Tilgungsfalle wird die Gefahr bezeichnet, den (geringen) Tilgungseffekt aus den ersparten Zinsen in Niedrigzinsphasen zu vernachlässigen.

Berücksichtigt man die Darlehenslaufzeit und die Tilgungsdauer (Darlehenslaufzeit/Tilgungsdauer), so erkennt man allerdings die Gefährlichkeit eines geringen Tilgungssatzes in einer Niedrigzinsphase, da sich dann die Rückzahlung des Baukredits extrem in die Länge ziehen kann. Lag bei einem Zinssatz von 8 Prozent und 1 Prozent Tilgung die Laufzeit bei etwa 28 Jahren, so beträgt die Laufzeit bei 3 Prozent Zins und 1 Prozent Tilgung mehr als 46 Jahre. Die Ursache für den Laufzeiteffekt ist natürlich im Annuitätenprinzip enthalten. Weil die Restschuld durch die laufende Tilgung abnimmt, enthält die Kreditrate einen immer kleiner werdenden Zinsanteil. Der Tilgungsanteil steigt nach jeder Rate um die Zinsen, die der Kreditnehmer mit der Tilgung spart. Diese Zinsersparnis (und damit der zusätzliche Tilgungsanteil) fällt umso niedriger aus, je niedriger der Zinssatz für das Darlehen ist. Deshalb ist es ratsam, die Zinsersparnis in der Niedrigzinsphase von Anfang an für eine erhöhte Tilgung zu nutzen, um der Tilgungsfalle zu entgehen. Viele Institute begrenzen über eine Höchstlaufzeit das Risiko und bestimmen dadurch einen höheren Tilgungsbeitrag.