Umwandlungsschutz

§ 577 a BGB; an die Stelle der früheren Sozialklausel ist im Jahre 2001 die Kündigungsbeschränkung bei Wohnungswandlung getreten. Als Grundregel gilt: Kauf bricht nicht Miete. Ist an vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen erst nach Ablauf von drei Jahren nach der Veräußerung berufen. Diese Frist beträgt bis zu zehn Jahren, wenn die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder Teil der Gemeinde bes. gefährdet ist. Die Bundesländer sind ermächtigt, durch Verordnung die Gemeinden oder Gemeindeteile festzulegen, in den die verlängerte Kündigungssperrfrist anzuwenden ist. Dieser Umwandlungsschutz wirkt sich u.U. auf vorgelegte Aufwands- und Ertragsrechnungen in Finanzierungsfällen aus. Es ist daher zu prüfen, inwieweit Ertragsannahmen überhaupt realisierbar sind. Die Kündigungsbeschränkung hat auch im Falle einer Zwangsversteigerung weiterhin Bestand (Eigenbedarf).

Um zu verhindern, dass bei akutem Wohnungsmangel in bestimmten Regionen noch größere Knappheit an Wohnraum herrscht, ist im Baulandmobilisierungsgesetz verankert worden, dass Eigentümer bis zum Jahre 2025 eine Genehmgung benötigen, wenn sie Mietobjekte in Eigentumswohnungen umwandeln wollen. Durch das Umwandlungsverbot bedarf die Bildung von Wohneigentum in Gebäuden ab fünf Wohnungen künftig einer Genehmigung. Eine Ausnahmen dabei bildet der Verkauf an den Mieter. Für die Ausweisung eines Gebietes als angespannter Wohnungsmarkt müssen vier Kriterien gemäß § 201 BauGB erfüllt sein:

• die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt,
• die Mietbelastung der Haushalte muss den bundesweiten Durchschnitt übersteigen,
• die Neubautätigkeit deckt nicht das Wohnbevölkerungswachstum,
• es besteht - trotz großer Nachfrage - geringer Leerstand.

In den Bundesländern werden die Rechtsverordnungen bislang unterschiedlich umgesetzt. Das Land Berlin hat 2021 mit einer Rechtsverordnung die komplette Stadt Berlin als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen.

Vgl. auch Sozialkatalog, erweiterter Kündigungssschutz.