Effektivzinsberechnung

Der Effektivzins ist eine Maßzahl für den Preis eines Kredits. Er beziffert den Zinssatz, mit dem sich der Kredit bei regelmäßigem Kreditverlauf, ausgehend von den tatsächlichen Zahlungen des Kreditgebers und Kreditnehmers, auf der Grundlage taggenauer Verrechnung aller Leistungen abrechnen lässt. Der Effektivzins hat allg. zum Ziel, unterschiedliche Kreditangebote mit gleicher Laufzeit bzw. gleicher Festschreibungszeit (Sollzinsbindungszeit) vergleichbar zu machen.

Seine Angabe richtet sich nach der Preisangabenverordnung (PAngV). Die mathematischen Grundsätze der PAngV gelten für alle Kreditinstitute gleichermaßen. In ihm sind nahezu alle Preisbestandteile (preisbestimmende Faktoren) eines Kredits enthalten, nicht jedoch Schätzgebühren, Bereitstellungszinsen und Kontoführungsgebühren.

Der Effektivzins weist für den Kreditnehmer die prozentualen Kosten zur je einjährigen Nutzung des tatsächlich erhaltenen Betrages aus und bringt die Gesamtbelastung des Kredites pro Jahr zum Ausdruck und ist i.d.R. höher als der Nominalzinssatz, da zusätzliche Kostenbestandteile wie z.B. Disagio, Abschlussgebühr, Anzahl der Raten etc. berücksichtigt werden. In der ursprünglichen Fassung der PangV wurden noch zwei unterschiedliche Angaben gefordert:
a) Wurden die Konditionen für die gesamte Laufzeit eines Darlehens festgeschrieben, sprach man von einem „effektiven Jahreszins“.

b) Üblicherweise wurden jedoch Darlehen, bei denen die Konditionen nicht für die gesamte Laufzeit festgeschrieben waren, vereinbart. In einem solchen Fall wurde die Berechnung zwar analog durchgeführt, man sprach für die jeweilige Festschreibungszeit von einem „anfänglichen effektiven Jahreszins“.

Seit dem Jahr 2010 ist eine neue Verbraucherkreditrichtlinie in Kraft getreten, die die Berechnung des Effektivzinses EU-weit vereinheitlicht. In diesem Zusammenhang gelten auch für Baufinanzierungskredite neue Regelungen für die Berechnung des effektiven Jahreszinses:

„Bei Darlehensverträgen, bei denen die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und nach deren Ende ein neuer, veränderlicher Sollzinssatz vereinbart wird, der in regelmäßigen Abständen nach einem vereinbarten Index oder Referenzzinssatz angepasst wird, wird angenommen, dass der Sollzinssatz nach Ablauf der Sollzinsbindung dem Sollzinssatz entspricht, der sich aus dem Wert des vereinbarten Indexes oder Referenzzinssatzes zum Zeitpunkt der Berechnung des effektiven Jahreszinses ergibt.“

Grundsätzlich wird deshalb für alle Arten der Baufinanzierungsdarlehen nur noch der effektive Jahreszins ausgewiesen. Während sich die Angabe für Festschreibungsdarlehen, die nach Ablauf des ersten Sollbindungszeitraum erneut für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben werden, nichts ändert, ergibt sich für Darlehen, die vertragsgemäß nach der Sollzinsbindung mit einem veränderlichen Zinssatz fortgeführt werden, ein möglicherweise „verzerrter, irreführender“ Effektivzins, denn der Anbieter kann (muss) bei seiner heutigen Berechnung nicht den aktuellen Sollzinssatz für festgeschriebene Darlehen, sondern den Sollzinssatz für veränderliche (variable) Darlehen ansetzen. Dadurch kann es unbeabsichtigter Weise sogar zu Effektivzinsen unterhalb des Sollzinssatzes kommen. Der so zustande gekommene Effektivzins wäre für einen objektiven Vergleich ungeeignet.

Der Effektivzins bei Bauspardarlehen enthält neben dem Nominalzins auch die Darlehensgebühr und einen Teil der Abschlussgebühr. Ein günstiger Effektivzins allein sagt aber nichts über die Qualität des Bauspartarifs aus, weil die Sparphase nicht in die Effektivzinsberechnung des Darlehens einbezogen werden muss. Bei der Berechnung wird meist unterstellt, dass bis zur Kreditauszahlung exakt das Mindestsparguthaben angespart wird, dies ist aber eigentlich nur theoretisch möglich. Eine Fehlerquelle ist auch die Berücksichtigung der Abschlussgebühr, denn diese wird anteilig auf die Darlehenskosten verrechnet, wobei wie gesagt die Höhe der Ansparsumme und der sich daraus ergebende Darlehensanteil ebenfalls nur theoretisch genau zu bestimmen sind.

Bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses wird ein vereinbartes Sondertilgungsrecht nicht berücksichtigt.

Jedes Vertragsangebot und jeder Darlehensvertrag müssen die Form der Berechnung transparent machen.

Beispiel:

• Bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses werden das Disagio auf den vereinbarten Zeitraum der Sollzinsbindung, die Zinsbegrenzungsprämie auf den vereinbarten Zeitraum der Zinsbegrenzung anteilig verrechnet.
• Etwaig vereinbarte Sondertilgungsmöglichkeiten werden nicht berücksichtigt.
  
  
• Die Berechnung erfolgt unter den weiteren Annahmen, dass
• der gesamte Darlehensbetrag zum vereinbarten Auszahlungstermin in Anspruch genommen wird,
• sich der Sollzinssatz während der gesamten Vertragslaufzeit nicht verändert,
• wiederkehrende Kosten während der Vertragslaufzeit gleich bleiben.

Ggf. sind alle nachstehenden Positionen bei der Berechnung zu berücksichtigen: Nominalzins (Sollzins), Zeitraum der Sollzinsbindung, Tilgungshöhe, Disagio, Bearbeitungsgebühr, Kreditvermittlungskosten, Zahlungstermine, Höhe der Restschuld, Zinsbegrenzungsprämien, Zeitraum der Zinsbegrenzung.

In jedem Fall muss aus dem Vertrag oder Angebot auch ersichtlich sein, welche weiteren Kosten anfallen, aber in der B.d.e.J. nicht berücksichtigt sind. Das könnten sein:

• Monatlicher Beitrag zum Versicherungsschutz,
• jährliche Prämie für eine Risiko-LV,
• Einmalprämie für eine Risiko-LV,
• Summe der einmaligen Kosten für Sicherheiten,
• jährliche Kosten für Sicherheiten,
• einmalige weitere Kosten und
• jährliche weitere Kosten.

Zusätzlich fallen noch Kosten im Zusammenhang mit der Bestellung der Grundschulden an, die natürlich ebenfalls nicht berücksichtigt sind, wie z.B. Notarkosten, Kosten der Sicherheitenbestellung beim Grundbuchamt, Gebäudeversicherung.