Beleihungswertermittlung

Der Beleihungswert ist gegenüber dem Verkehrswert ein eigenständiger Wert mit der Zielrichtung nachhaltiger Wertbeständigkeit über den jeweiligen Bewertungsstichtag hinaus. Zu unterscheiden sind:
Ermittelter Beleihungswert: Der zum Zwecke der Beleihung ermittelte Wert. Die Ermittlung durch einen Sachverständigen oder autorisierten Mitarbeiter dient der Schätzung der auf Dauer sicheren Wertobergrenze.

Festgesetzter Beleihungswert: Der festgesetzte Beleihungswert ist der bei der Beleihung angenommene Wert. Seine Festsetzung erfolgt im Rahmen des Kreditvergabe- oder Kreditentscheidungsprozesses durch die Kompetenzträger des jeweiligen Kreditinstituts.

Präziser gesagt ist der Beleihungswert der Wert, der einem Beleihungsgegenstand durch einen Kreditgeber als Kreditsicherheit zugemessen wird. Durch ihn wird primär die Höhe des Kredits nach oben begrenzt. Der Beleihungswert von Immobilien ist als zeitraumbezogener Sicherheitenwert unabhängig vom Konjunkturverlauf. Er beinhaltet nur die nachhaltigen und langfristigen Eigenschaften einer Immobilie und ist die vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe zur Beleihung einer Immobilie. Er entspricht i.d.R. dem Wert, der bei einem späteren freihändigen Verkauf unter normalen Umständen jederzeit erzielt werden kann. Es werden nur die dauernden und zukunftssicheren Eigenschaften der Grundstücke und der Erträge berücksichtigt, die jeder Besitzer bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielen kann.

Zur Ermittlung des Beleihungswertes sind der Ertragswert und der Sachwert des Beleihungsobjekts getrennt zu ermitteln. Der Beleihungswert ist unter Berücksichtigung dieser Werte abzuleiten. Das zu bewertende Objekt ist im Rahmen der Wertermittlung zu besichtigen. Dieser Wert ist maßgeblich für die Bestimmung des Sicher­heitenwertes und der Beleihungsgrenze. I.d.R. liegt dieser Beleihungswert niedriger als der geschätzte Marktwert (Verkehrswert). Liegt der notarielle Kaufpreis unter dem ermittelten Beleihungswert, so ist der Kaufpreis gleich Beleihungswert (Niederstwertprinzip). Der Beleihungswert ist nach § 16 Pfandbriefgesetz (früher § 12 Hypothekenbankgesetz) der Wert, von dem aufgrund der aus dem langfristigen Marktgeschehen abgeleiteten Erkenntnissen zum Bewertungszeitpunkt auf der Basis der dauerhaften Eigenschaften mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann, dass er über einen langen, in die Zukunft gerichteten Zeitraum, im normalen Geschäftsverkehr realisiert werden kann.

Der Beleihungswert bei Bausparkassen ist im BSpkG definiert, die Pfandbriefbanken stützen sich auf die Beleihungswertermittlungsverordnung.