Verfahrensablauf einer Zwangsversteigerung

Inhaltsverzeichnis

1. Zwangsversteigerungsantrag (§ 16 ZVG)
2. Zwangsversteigerungskosten (§ 109 ZVG)
3. Zwangsversteigerungsvermerk (§§ 15 – 34 ZVG, § 146 ZVG)
4. Zwangsversteigerungsverfahren
5. Zwangsversteigerungstermin (§ 66 ZVG, Terminbestimmung: §§ 37 bis 41 ZVG)
6. Abschluss der Zwangsversteigerung

Einem Zwangsversteigerungsantrag sind meist langwierige Bemühungen seitens des Gläubigers und eventuell auch des Schuldners vorangegangen, diese Zwangsmaßnahme zu verhindern. Der Grund hierfür liegt im komplizierten und für Außenstehende und Betroffene nur bedingt kalkulierbaren Verlauf sowie der langwierigen Dauer eines Zwangsversteigerungsverfahrens. Grundsätzlich gilt, dass eine Immobilie nach den Regeln der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen versteigert werden kann (§§ 864 ff. ZPO, § 39 WEG und Dauerwohnrecht). Ziel des Zwangsversteigerungsverfahrens aus Sicht des Gläubigers ist es, ein Grundstück oder grundstücksgleiches Recht (z.B. Erbbaurecht) oder ein Wohnungs-(Teil)Eigentum im Wege der Immobiliarzwangsvollstreckung zu veräußern, um die eigene Forderung und gegebenenfalls auch die der anderen Gläubiger aus dem Versteigerungserlös ganz oder zumindest teilweise zu befriedigen. Der Verfahrensablauf ist im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt.

Zwangsversteigerungsantrag (§ 16 ZVG)

Der Antrag ist an das zuständige Amts­gericht zu richten. Er soll das Grundstück, den Eigentümer, den Anspruch und den vollstreckbaren Titel bezeichnen (§ 16 I ZVG). Alle für den Beginn der Zwangsvollstreckung erforderlichen Urkunden sind dem Antrag beizufügen. Bei einem Antrag auf Zwangsversteigerung ist die geschuldete Summe seit dem 1.1.2002 in Euro anzugeben. Die Umstellung eines DM-Grundpfandrechts kann, muss aber nicht zuvor beantragt werden. Wenn der Berechtigte keine Umstellung beantragt, obliegt es allein der Beurteilung des Grundbuchamtes, wann es diese vornimmt.

Zwangsversteigerungskosten (§ 109 ZVG)

Grundlage für die Berechnung der Kosten sind die §§ 28 ff. des Gerichtskostengesetzes. Für die Entscheidung des Gerichts über einen Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung wird eine Gerichtsgebühr erhoben. Weitere Kosten entstehen dann durch das Tätigwerden des Gerichtes. Hierauf sind auf Aufforderung Vorauszahlungen zu leisten. Der größte Kostenfaktor ist zunächst das Sachverständigengutachten. Der Gläubiger hat allerdings die Möglichkeit, ihm vorliegende Gutachten zu präsentieren. Falls dieses Gutachten vom Gericht und den Beteiligten akzeptiert wird, können Kosten eingespart werden. Bei Bedarf werden weitere Spezialgutachten (z.B. bei Altenlastenverdacht) in Auftrag gegeben.

Zwangsversteigerungsvermerk (§§ 15 – 34 ZVG, § 146 ZVG)

Wird die Zwangsversteigerung vom Gericht angeordnet, so hat es zugleich das Grundbuchamt um Eintragung dieser Anordnung in das Grundbuch zu ersuchen. Dieser Vermerk soll verhindern, dass der Schuldner nach Anordnung der Zwangsversteigrung noch Verfügungen über das Grundstück trifft, die die Versteigerungsinteressen oder den Erwerber benachteiligen könnten. Durch den Vermerk tritt keine Grundbuchsperre ein, Belastungen sind also weiterhin möglich. Dennoch dürften Beleihungen in diesem Stadium kaum denkbar sein. Dies gilt analog auch für Grundstücke mit Zwangsverwaltungsvermerk. Bei Finanzierungsanträgen ist durch Einsichtnahme in Grundbuchblattkopien zu prüfen, ob eventuell früher entsprechende Vermerke, die wieder gelöscht sein können, eingetragen waren. Dies lässt gegebenenfalls Rückschlüsse auf den Kreditnehmer zu (wenn sich die Eigentumsverhältnisse nicht geändert haben).

Zwangsversteigerungsverfahren

Die Zwangsversteigerung wird auf Antrag eines Berechtigten eingeleitet (§ 15 ZVG). Danach erfolgt die Anordnung der Zwangsversteigerung. Damit verbunden ist die Anweisung an das Grundbuchamt, den Zwangsversteigerungsvermerk einzutragen. Alle Gläubiger und Verfahrensbeteiligten werden hiervon unterrichtet. Nach Ablauf diverser verfahrenstechnischer Arbeiten wird dann die Festsetzung des Grundstückswertes (nach § 74a V ZVG) betrieben. Über das Ergebnis werden die Beteiligten gehört, es besteht eine Einspruchsmöglichkeit. Beendet wird dies durch die Verkehrswertfestsetzung durch das Gericht. Erst jetzt erfolgt die Terminbestimmung durch das Vollstreckungsgericht. Der Termin wird veröffentlicht. Zwischen Anberaumung des Termins und dem Termin sollten nicht mehr als sechs Monate liegen. Der Termin wird im Amtsgericht abgehalten. Den Gläubigern wird die Terminbestimmung zugestellt, wobei dies mindestens vier Wochen vor dem Termin erfolgt. Diese Terminladung (§§ 41, 43 ZVG) ist zwingend vorgeschrieben. Aus dieser Mitteilung ist ersichtlich, aus welchen Ansprüchen die Zwangsversteigerung betrieben wird, wer die Gläubiger sind und wie ihre Grundbuchrangfolge ist. Hierauf wird der Gläubiger auch seine Taktik in dem anstehenden Termin abstellen. Gleichzeitig wird er jetzt seine Forderung anmelden (§§ 9, 10, 37 u.a. ZVG). Die Forderungsanmeldung erfolgt meist schriftlich und enthält Hauptforderung zuzüglich aller Zinsen, Nebenleistungen, Kostenvorschüsse und Terminwahrnehmungskosten. Eine nachträgliche Anmeldung innerhalb des Termins ist ebenfalls noch möglich. Verspätete oder unterlassene Forderungsanmeldungen erleiden einen Rangverlust. Der Gläubiger wird auch festlegen, wer den Termin wahrnimmt und Vertretungsvollmacht und/ oder Bietungsvollmacht vorbereiten. Unabhängig davon wird der Gläubiger bemüht sein Bietinteressenten zu gewinnen. Hier werden ggf. Absprachen getroffen, Ausbietungsgarantien beurkundet, Liegenbelassung von Grundschulden angeboten etc.

Zwangsversteigerungstermin (§ 66 ZVG, Terminbestimmung: §§ 37 bis 41 ZVG)

Die Verhandlung über die Zwangsversteigerung eines Grundstücks ist öffentlich. Der Termin besteht aus drei Teilen:

a) Bekanntmachungsteil: Information über anwesende Beteiligte, Grundbuchinhalt, Grundstücksnachweisungen, Tag der 1. Beschlagnahme, Besonderheiten, Anmeldungen, Feststellung des geringsten Gebots, Feststellung der Versteigerungsbedingungen, Hinweis auf den bevorstehenden Ausschluss weiterer Anmeldungen.

b) Bietzeit: Mindestdauer von 30 Minuten ist unbedingt einzuhalten; geboten wird, indem der Bietinteressent oder die Bietinteressenten unter Vorlage ihrer/s Ausweis(e) ihr Gebot mündlich bekannt geben, der Rechtspfleger gibt das Gebot bekannt, berechtigte Gläubiger können jetzt Sicherheitsleistung verlangen, die dann sofort erbracht werden muss, der Rechtspfleger bestätigt das Gebot, unwirksame Gebote hat er sofort zurückzuweisen, der Bieter ist an sein Gebot gebunden und kann es nicht mehr zurücknehmen, weitere Interessenten können jederzeit das Gebot durch Abgabe eines eigenen Gebotes überbieten. Der Verfahrensablauf ist gleich, anschließend können erhöhende Gebote meist durch Zuruf erfolgen, nach Ende der Bietzeit wird das Meistgebot durch dreimaligen Aufruf verkündet. Erst wenn kein Interessent mehr weiterbietet und der Rechtspfleger darauf hingewiesen hat, dass er auch noch weiterhin Gebote annehmen kann, wird die Bietzeit abgeschlossen. Wenn niemand mehr ein Gebot abgibt oder ankündigt, stellt der Rechtspfleger dann das Meistgebot und den Meistbietenden fest. Sowohl für Bietinteressenten als auch für die Bankenvertreter ist es gut, die Gewohnheiten der Verfahrensführung des Rechtspflegers zu kennen, da gegebenenfalls hier Nachteile entstehen können, wenn ein eigentlich immer gleichartiger Verfahrensablauf in der Bietzeit unterstellt wird, sich aber in der Praxis etwas andere Handhabungen ergeben.

c) Verhandlung über den Zuschlag: Nach Schluss der Bietzeit und Feststellung des Meistbietenden sind die anwesenden Beteiligten über den Zuschlag zu hören. Es erfolgt dann nach Anhörung der Verfahrensbeteiligten entweder

• eine sofortige Zuschlagsentscheidung,
• eine Zuschlagsversagung wegen Nichterreichung der 5/10-Grenze,
• Zuschlagsversagung wegen Nichterreichung der 7/10-Grenze,
• Nichterteilung des Zuschlags,
• Bestimmung eines separaten Verkündungstermins über den Zuschlag.

Dieser separate Verkündungstermin wird mittlerweile häufig beansprucht, um den Institutsvertretern Gelegenheit zur Abstimmung des Zwangsversteigerungsergebnisses zu geben und eventuell Verhandlungsmöglichkeiten mit dem Meistbietenden nochmals zu nutzen. Außerdem wird der Rechtspfleger immer dann, wenn während oder kurz vor dem Termin Anträge (z.B. Zwangsvollstreckungsschutz nach § 765a ZPO) gestellt werden, möglicherweise darüber nicht sofort entscheiden wollen und deshalb darauf hinweisen, dass er einen separaten Verkündungstermin bestimmen wird.

Abschluss der Zwangsversteigerung

Nach dem Zuschlag bestimmt der Rechtspfleger einen Verteilungstermin. Die Gläubiger melden dann für diesen Termin ihre Forderungen an, das Gericht verteilt den Erlös und veranlasst Löschung aller früheren Eintragungen im Grundbuch. Der Meistbietende ist als Eigentümer zu diesem Zeitpunkt bereits im Grundbuch eingetragen.

Besonderheiten:

Zwangsversteigerung auf Antrag des Erben (§§ 175 bis 179 ZVG):

Hat ein Nachlassgläubiger für seine Forderung ein Recht auf Befriedigung aus einem zum Nachlass gehörenden Grundstück, so kann der Erbe nach der Annahme der Erbschaft die Zwangsversteigerung des Grundstücks beantragen.

Zwangsversteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters (§§ 172 – 174a ZVG):

Wird die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung von dem Insolvenzverwalter beantragt, so finden die Vorschriften der normalen Zwangsversteigerung beziehungsweise des Zwangsverwaltungsverfahrens entsprechende Anwendung.

Zwangsversteigerung im Rang der Zwangshypothek (§ 177 ZVG):

Neben dem Zahlungstitel ist bei einer Zwangsversteigerung aus einer Zwangshypothek ein dinglicher Vollstreckungstitel vonnöten. Dieser Titel muss auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück gelten.

Zwangsversteigerung von Eigentumsanteilen:

Die Zwangsversteigerung von Eigentumswohnungen unterliegt keinen besonderen Verfahrensbestimmungen. Der Verfahrensablauf ist völlig identisch mit dem Normalverfahren. Lediglich sind üblicherweise die Verwalter als Verfahrensbeteiligte eingeschaltet. Diese Zwangsversteigerungen stellen mittlerweile den Hauptteil der laufenden Verfahren.

Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (§§ 180 bis 184 ZVG, § 753 BGB):

Diese Versteigerungsform wird auch als Teilungsversteigerung bezeichnet und dient zur Aufhebung der Gemeinschaft. Zustande kommt die Teilungsversteigerung, wenn die Gemeinschaftsmitglieder so zerstritten sind, dass eine einvernehmliche Einigung über die Auseinandersetzung der Gemeinschaft nicht erzielt werden kann. Ein vollstreckbarer Titel ist für diese Zwangsversteigerung nicht erforderlich. Die Zwangsversteigerung darf nur angeordnet werden, wenn der Antragsteller als Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder Erbe eines eingetragenen Eigentümers ist oder wenn er das Recht des Eigentümers oder des Erben auf Aufhebung der Gemeinschaft ausübt. Ein Vormund kann dieses Verfahren nur mit Zustimmung des Vormundschaftsgerichtes betreiben. Verfahrenstechnisch bestehen kaum Unterschiede zum normalen Zwangsversteigerungsverfahren. Es dürfen nur Gebote zugelassen werden, durch welche die dem Aufhebungsanspruch des Antragstellers vorgehenden Rechte, sowie die Kosten des Verfahrens gedeckt werden. Demzufolge sind die dinglichen Gläubiger meist weitgehend geschützt, werden aber dennoch ein derartiges Verfahren aufmerksam verfolgen, da daraus möglicherweise dennoch Konsequenzen erforderlich werden. Von Amts wegen gilt die 5/10-Grenze, der Antragsteller kann die 7/10-Grenze allerdings nicht reklamieren, hat aber durchaus die Möglichkeit, zu jedem Zeitpunkt des Verfahrens, also auch während des Zwangsversteigerungstermins die Einstellung des Verfahrens zu beantragen. Sind allerdings die übrigen Beteiligten dem Verfahren beigetreten, so kann dieser Antrag auch nur noch gemeinschaftlich gestellt werden. Für Bietinteressenten wichtig ist, dass im Falle der Vermietung oder Verpachtung das normalerweise mögliche Sonderkündigungsrecht nach den §§ 57a und b nicht genutzt werden kann. Die Finanzierung derartiger Grundstückserwerbe, auch für Bruchteilseigentümer, ist recht schwierig und nur von Spezialisten durchführbar. Dies insbesondere, da gegebenenfalls Probleme in der Besicherung und der Mittelbeschaffung auftreten können. Schließlich sind im Verteilungstermin Zahlungen fällig, ohne dass der Eigenanteil entsprechend abgezogen werden kann. Eine Teilungsversteigerung verlagert eventuell die Streitigkeiten nur von einer Immobilie hin zu der bei Gericht hinterlegten Bargeldsumme.