Grundstück

Bürgerliches Recht

Begrenzter, durch Vermessung gebildeter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch als selbstständiges Grundstück eingetragen ist.

Gegensatz: bewegliche Sache (Mobilie).

Steuerrecht

1. Bewertungsgesetz: a) Begriff: Wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens; Unterfall des Grundbesitzes. Zu den Grundstücken im Sinn des Bewertungsgesetzes gehört auch Erbbaurecht und Teileigentum (Wohnungseigentum).

b) Für Grundstücke werden für Zwecke der Grundsteuer Einheitswerte ermittelt, für die Grunderwerbsteuer sog. Bedarfswerte, und für Erbschaftsteuerzwecke wird seit der Erbschaftsteuerreform grundsätzlich der gemeine Wert herangezogen. Die Einheitswerte werden bislang nach dem Ertragswertverfahren (Ertragswert) oder dem Sachwertverfahren (Sachwert) ermittelt (Grundstücksbewertung):
(1) Bebaute Grundstücke: Bewertungsverfahren richtet sich nach Grundstücksart, Ausstattungsmerkmalen und Verfahrensvoraussetzungen (§ 76 BewG);
(2) unbebaute Grundstücke: Bewertung mit dem gemeinen Wert. Die „alte“ Bedarfsbewertung (§§ 138 ff. BewG) soll zukünftig nur noch bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuer zugrunde gelegt werden. Bei der Bedarfsbewertung wird für unbebaute Grundstücke von den Bodenrichtwerten ausgegangen (§ 145 BewG), die um einen Abschlag von 20 Prozent ermäßigt werden. Bebaute Grundstücke werden mit dem 12,5-fachen der Jahresmiete, vermindert um einen maximal 25-prozentigen Abschlag für das Alter des Gebäudes und ggf. erhöht um einen 20-prozentigen Zuschlag für Ein- oder Zweifamilienhäuser, angesetzt (§ 146 BewG) (vgl. Bedarfswert).

2. Erbschaftsteuer: Im Rahmen der Erbschaftsteuerreform ist eine Neuregelung der Bewertungsvorschriften für Grundbesitz für die Erbschaftsteuer in den §§ 157 I und 176 ff BewG, wirksam ab dem 1.1.2009, vorgenommen worden. Auf Antrag und nur in Erbfällen können die neuen Regelungen jedoch bereits ab dem 1.1.2007 angewendet werden. Die Bewertung von Grundbesitz erfolgt nunmehr grundsätzlich nach dem gemeinen Wert. Die Bewertung lehnt sich dabei für bebaute Grundstücke an die Wertermittlungsverordnung und die Wertermittlungsrichtlinien auf der Grundlage des § 194 BauGB an. Für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser basiert die Bewertung grundsätzlich auf dem sog. Vergleichswertverfahren. Mangels Vergleichswerte kann auch für bestimmte Grundstücksgruppen eine Bewertung nach Sachwertverfahren erfolgen. Für Mietwohngrundstücke sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich eine übliche Miete ermitteln lässt, ist die Bewertung unter Berücksichtigung des Ertragswertverfahrens vorzunehmen. Fehlt es bei diesen Grundstücken an einer üblichen Miete, erfolgt die Bewertung wiederum nach dem Sachwertverfahren. Das Sachwertverfahren ist auch für sonstige bebaute Grundstücke anzuwenden.

3. Gewerbe-/Einkommensteuer: a) Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist i.Allg. reine Vermögensverwaltung. Sie kann zum Gewerbebetrieb werden und zu dementsprechenden Einkünften führen, wenn durch fortgesetzte und einer gewerblichen Tätigkeit entsprechende Betätigungen bes. Umstände hinzukommen, die über bloße Überlassung zur Nutzung hinausgehen, z.B. die Vermietung von Räumen in großen Bürohäusern, wenn bedeutsame Sonderleistungen des Vermieters, ständiger und schneller, durch die Vermietung bedingter Mieterwechsel eine Tätigkeit erfordern, die über das bei längerfristigen Vermietungen übliche Maß hinausgeht. Im Fall des Verkaufs von Grundstücken sieht die Rechtsprechung die Grenze zum Gewerbebetrieb relativ früh als überschritten an (3-Objekte-Grenze).

b) Wird das Grundstück im Rahmen eines Gewerbebetriebes vermietet oder verpachtet, so fallen die Einnahmen unter die Einnahmen aus Gewerbebetrieb. Ab dem Erhebungszeitraum 2008 erfolgt eine Hinzurechnung der Mietaufwendungen unabhängig von der Gewerbesteuerpflicht des Vermieters.

Vgl. auch Betriebsgrundstücke, Grundstücksarten.

4. Grunderwerbsteuer: Grundstücke im Sinn der Grunderwerbsteuer (§ 2 GrEStG):
(1) Grundstücke im Sinn des Bürgerlichen Rechts, ausgenommen Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören, sowie Mineralgewinnungsrechte und sonstige Gewerbeberechtigungen;
(2) Erbbaurechte;
(3) Gebäude auf fremdem Boden.

Vgl. auch Grund und Boden.

5. Verfassungswidrigkeit: Mit Beschluss vom 27.5.2009 (Az. II R 64/08) hat der BFH das BMF aufgefordert, zu der Frage Stellung zu nehmen, ob die nach dem Grunderwerbsteuergesetz (§ 8 II GrEStG) angeordnete Heranziehung der Grundbesitzwerte im Sinne des §§ 138 ff. BewG als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer für Besteuerungszeiträume, die vor und nach dem 1.1.2009 liegen, verfassungsgemäß ist.