Erbbaurecht

I. Begriff:

Das vererbliche und i.d.R. veräußerliche beschränkte dingliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Für das E. ist ein Erbbauzins an den Grundstückseigentümer zu zahlen. Als Belastung des Grundstücks bedarf das E. zu seiner Entstehung der Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem und der Eintragung im Grundbuch, und zwar nur an erster Rangstelle. Das eingetragene E. wird behandelt wie ein Grundstück (grundstücksgleiches Recht, Erbbaugrundbuch). Der Erbbauberechtigte wird Eigentümer des von ihm errichteten Bauwerks, das gemäß § 95 BGB kein wesentlicher Bestandteil des Grundstückes wird.

Rechtsgrundlage: VO über das E. vom 15.1.1919 (BGBl III 403–40) m.spät.Änd. Nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz können Nutzer von Gebäuden im Beitrittsgebiet einen Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts gegen den Grundstückseigentümer haben.

II. Steuerrecht:

1. Bewertung: a) Einheitswert (für die Zwecke der Grundsteuer): Das E. gehört als grundstücksgleiches Recht zu den Grundstücken im Sinn des Bewertungsgesetzes. Es bildet

unabhängig von dem belasteten Grundstück

eine selbstständige wirtschaftliche Einheit, für die ein Einheitswert festzustellen ist. Der Gesamtwert des Grundstücks (Bodenwert, Gebäudewert und Außenanlagen) wird so ermittelt, als ob die Belastung durch ein E. nicht bestünde.

Beträgt die Dauer des E. noch 50 Jahre oder mehr, so entfällt der ermittelte Gesamtwert auf das E. und ist dem Erbbauberechtigten zuzurechnen. Bei kürzerer Laufzeit ist der Gesamtwert zu verteilen auf die wirtschaftliche Einheit des E. (grundsätzlich Gebäudewert und ein nach Restdauer des E. gestaffelter, prozentualer Anteil am Bodenwert) und die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks (restlicher Bodenwert). Zum jeweiligen Anteil am Bodenwert vgl. § 92 III BewG.

Abschlag unter besonderen Voraussetzungen zulässig.

b) Bedarfswert für Erbschaftsteuerzwecke (§ 148 BewG): Der Wert des belasteten Grundstücks wird bis zum 31.12.2006 mit dem 18,6-fachen des jährlichen Erbbauzinses multipliziert; wird dieser Betrag dann vom normalen Bedarfswert des Grundstücks abgezogen, ergibt sich der Wert des Erbbaurechts (§ 148 I BewG). Mit Wirkung zum 1.1.2007 wurde § 148 BewG neu gefasst und die Bewertungsvorschriften entsprechend geändert. Seither wird die Bewertung nicht mehr mit dem 18,6-fachen des jährlichen Erbbauszins berechnet. – 2. Grundsteuer: E. ist steuerpflichtiger Grundbesitz im Sinn des § 2 GrStG, d.h. selbstständiger Steuergegenstand der Grundsteuer.

3. Einkommensteuer: a) Der Erbbauzins gehört beim Grundstückseigentümer grundsätzlich zu den Einnahmen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 I Nr. 1 EStG), unabhängig von der Zahlungsweise.

b) Laufend gezahlte Erbbauzinsen sind beim Berechtigten ggf. als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abzugsfähig, wenn er das Grundstück nciht privat nutzt, sondern z.B. vermietet oder betrieblich nutzt.