Kaufnebenkosten

Die Notar- und Gerichtskosten für einen durchschnittlichen Immobilienerwerb sind zuletzt im Jahre 2013 um etwa 20% teurer geworden. In der Finanzierungskalkulation werden diese Kosten seitdem pauschal mit 1,5 - 2% des Kaufpreises angesetzt.

Die Grunderwerbsteuersätze in einzelnen Bundesländern haben sich auf hohem Niveau stabilisiert, 2023 haben Hamburg und Sachsen erhöht. War der Steuersatz bis 2006 bundeseinheitlich noch bei 3,5%, so gilt dieser ursprüngliche Regelsatz nur noch in Bayern. Zum 1.1.2024 hat Thüringen den Steuersatz ermäißigt.

Die Grunderwerbsteuer wird bei einer Bestandsimmobilie vom Kaufpreis ermittelt. Sinnvoll ist es allerdings, ggf. Einrichtungsgegenstände und eine Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen steuermindernd im Kaufvertrag auszuweisen. Wird zunächst nur ein Grundstück gekauft, fällt natürlich auch die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückskaufpreis an. Der anschließende Neubau unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Dies setzt voraus, dass Grundstückskauf und Gebäudeerrichtung nicht miteinander verknüpft sind.

NRW hat für Immobilienkäufer, die erstmals Wohneigentum erwerben, ein Zuschussprogramm Wohneigentum mit einem Volumen von 400 Millionen Euro (teilweise Erstattung von 2% Grunderwerbsteuer, maximal 10.000 €) über die NRW-Bank eingeführt. Die Förderung wird zumindest 2023 fortgeführt.

Die Maklerprovision ist ein Erfolgshonorar für die Vermittlung eines Grundstücksgeschäftes zwischen Verkäufer und Käufer. Eine gesetzliche Vorschrift über die Höhe der Provision gibt es nicht. Vielmehr ist die Maklercourtage Verhandlungssache, die ortsübliche Spanne liegt zwischen 3% und 7% zzgl. MWSt. Allerdings kann die Provision von beiden Seiten auch frei vereinbart werden und wird dann meist auch im Kaufvertrag mit beurkundet. Einschränkend ist festzuhalten, dass ein Verhandlungsspielraum nur gegeben ist, wenn die Marktlage und die Nachfrage dies hergeben. Zu den Regionen mit den höchsten ortsüblichen Provisionssätzen von 7% zzgl. MwSt. gehören die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Hamburg, Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern. Verkäufer einer Immobilie können seit dem 23.12.2020 die Maklergebühren nicht mehr komplett auf den Käufer abwälzen. Geregelt ist dies in dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Demzufolge müssen private Käufer nur noch höchstens die Hälfte der Maklergebühr zahlen - es sei denn, sie haben den Makler selbst beauftragt. Der Maklervertrag bedarf nunmehr grundsätzlich der Textform. Diese neuen gesetzlichen Regelungen sollen die Nebenkosten beim Erwerb von Wohneigentum verringern. Wirksam ist dies nur dort, wo bislang die Käufer die volle Maklergebühr allein getragen haben. In den meisten Bundesländern haben sich Käufer und Verkäufer bereits in der Vergangenheit die Maklergebühren geteilt.

Wird ein Objekt provisionsfrei angeboten, kann man meist davon ausgehen, dass eine Provision bereits „eingepreist“ ist. Wird das Objekt direkt vom Eigentümer angeboten, darf dieser natürlich auch keine Maklerprovision verlangen.

Durch die gestiegenen Kosten und die nur bedingt entlastenden Regelungen bei der Maklergebühr machen die Kaufnebenkosten weiterhin bis zu 12% des Kaufpreises aus. Diese Kaufnebenkosten führen nicht zu einer Erhöhung des Immobilien- bzw. des Beleihungswertes und werden daher zwar bei der Kostenaufstellung für die Baufinanzierung berücksichtigt, müssen aber meist aus (zusätzlichen) Eigenmitteln bedient werden.