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Übertragung von Grundbesitz

Definition

Unter dem Gesichtspunkt einer ausgewogenen Alters- und Pflegevorsorge und im Hinblick auf die immerwährende Rentendiskussion gewinnen die im Zusammenhang mit der Übertragung von Grundbesitz stehenden Vertragsmöglichkeiten eine immer größere Bedeutung. Dabei stehen einerseits steuerliche Gründe im Vordergrund, genauso wichtig ist allerdings, dass vernünftige Klauseln unter familienrechtlichen Gesichtspunkten und eine ausgewogene Sicherung der Ansprüche vereinbart werden.

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    Ausführliche Definition

    Unter dem Gesichtspunkt einer ausgewogenen Alters- und Pflegevorsorge und im Hinblick auf die immerwährende Rentendiskussion gewinnen die im Zusammenhang mit der Übertragung von Grundbesitz stehenden Vertragsmöglichkeiten eine immer größere Bedeutung. Dabei stehen einerseits steuerliche Gründe im Vordergrund, genauso wichtig ist allerdings, dass vernünftige Klauseln unter familienrechtlichen Gesichtspunkten und eine ausgewogene Sicherung der Ansprüche vereinbart werden. Da Grundstücksverfügungen jeglicher Art ohnehin nur durch notarielle Mitwirkung erfolgen können, ist eine vorherige gründliche Beratung selbstverständlich. Bei unentgeltlichem Erwerb durch Schenkung ist seit 1999, im Gegensatz zu der früheren Rechtslage, die Anschaffung durch Schenken dem Beschenkten zuzurechnen. Das bedeutet, dass bei Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung ein privater Veräußerungsgewinn vorliegt. Natürlich wird die Besitzdauer des Schenkers mitgerechnet. Mit dieser Regelung soll vermieden werden, dass durch eine zwischengeschaltete Schenkung die Versteuerung des Veräußerungsgewinns umgangen wird. Das Finanzamt erfährt von dem Grundstücksgeschäft durch Zusendung einer Ausfertigung des Übertragungsvertrages an die Grunderwerbsteuerstelle, wozu der Notar gesetzlich verpflichtet ist. Die Grunderwerbsteuerstelle leitet diesen Vertrag an die Veranlagungsstelle des Veräußerers weiter oder schreibt eine Kontrollmitteilung.

    Siehe dazu nachstehende Übersicht über die rechtlichen und steuerlichen Folgen.

    Übertragung von Grundbesitz

    Vertragsart

    Rechtliche und steuerliche Folgen

    Nießbrauch

    Die Kinder werden Eigentümer, den Eltern verbleibt die wirtschaftliche Nutzung. Einkommensteuerlich ändert sich nichts, d.h. die Eltern haben z.B. weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

    Verkauf auf Rentenbasis

    Die Kinder werden Eigentümer und zahlen ihren Eltern eine Geldrente (ggf. mit Wertsicherungsklausel). Die Kinder können den Ertragsanteil dieser Rente als Sonderausgaben absetzen, die Eltern müssen diesen Ertragsanteil als sonstige Einkünfte versteuern. Durch Nutzung der Grundfreibeträge und der unterschiedlichen Steuerbelastungsquoten kann so das Einkommen unter den Generationen nivelliert werden.

    dauernde Last

    Verkauf gegen eine betragsmäßig änderbare Rente. Damit besteht wirtschaftliches Änderungsrisiko für Eltern und Kinder. Einkommensteuerlich ist der volle Betrag der dauernden Last von den Kindern als Sonderausgaben absetzbar, die Eltern müssen dagegen auch den vollen Betrag als sonstige Einkünfte versteuern.

    Wohnrecht

    Die Kinder werden sofort wirtschaftlicher Eigentümer und müssen demzufolge einkommensteuertechnisch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklären. Den Eltern wird ein meist lebenslängliches Wohnrecht an einem Teil des Objektes eingeräumt. Sinnvoll ist, auch vertraglich zu regeln, wem im Falle eines Umzugs der Eltern z.B. in ein Alten- oder Pflegeheim die Erträge aus der Weitervermietung der mit dem Wohnrecht belasteten Einheit zufließen, aber auch wer z.B. Schönheitsreparaturen und sonstige Kosten zu tragen hat.

    Wohnrecht mit Rente

    Die Eltern übertragen ihr bislang ausschließlich selbst genutztes Einfamilienhaus oder ihre Eigentumswohnung vermögensrechtlich auf ihre Kinder, erhalten dafür eine Rente und vereinbaren gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht. Die Behandlung der Rente wird einkommensteuerlich wie bei einem Verkauf auf Rentenbasis erfolgen.

    Pflegevertrag

    Die Übertragung des Grundbesitzes wird mit einer Pflegevereinbarung verbunden. Derartige Verträge müssen genauestens durchdacht sein, da sie eine hohe Störanfälligkeit haben, die mit der Unvorhersehbarkeit der künftigen Pflegeleistung, der Gefahr von möglichen persönlichen Differenzen und der langen Dauer zusammenhängen können. Auch müssen ggf. Rückfallklauseln in den Vertrag eingebracht werden. Einkommensteuerlich sind derartige Verträge steuerneutral.

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