Finanzierung des Erstehers

Ein Ersteher wird mit dem Zuschlag Eigentümer des Grundstücks und kann damit schuldrechtliche oder dingliche Verfügungen treffen. Diese werden jedoch erst grundbuchrechtlich wirksam frühestens mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Er kann also das Grundstück verkaufen oder auch Grundpfandrechte bestellen, der dingliche Vollzug kann allerdings nicht direkt erfolgen. Der Ersteher wird erst auf Ersuchen des Vollstreckungsgerichts als Eigentümer eingetragen, nachdem der Verteilungstermin durchgeführt wurde und das zuständige Finanzamt (nach Zahlung der Grunderwerbsteuer) die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat.

Da aber der Ersteher bis spätestens zum Verteilungstermin sein Bargebot zzgl. 4% Zinsen und ggf. abzüglich 10 Prozent Sicherheitsleistung an das Gericht zahlen muss, um überhaupt den Verteilungstermin zu ermöglichen, muss er entweder die benötigten Beträge aus "eigener Tasche" vorfinanzieren, oder zweckmäßigerweise mit seiner Bank über einen praktikablen Finanzierungsweg sprechen. Treuhänderische Zahlungen an einen Notar oder an das Gericht sind dabei nicht möglich. Wie beschrieben ist die Finanzierung des Erwerbers nicht sofort durch Grundschulden am ersteigerten Immobil wirksam zu besichern. Es bietet sich daher an, unter Vorlage des Zuschlagsbeschlusses eine grundsätzliche Finanzierungsbereitschaft abzuklären und eine Grundschuld zu bestellen.

Der Notar stellt den Grundschuldeintragungsantrag unter ausdrücklichem Hinweis auf den an den Grundschuldbesteller erfolgten Zuschlag in der Zwangsversteigerung und die vorübergehende Unrichtigkeit des Grundbuchs. Diesen rangwahrenden Antrag (§ 130 III ZVG) kann das Grundbuchamt nicht zurückweisen, sondern muss ihn entgegennehmen und bis zur Eigentumsumschreibung zurückstellen. Damit ist erreicht, dass später eingehende Anträge nachrangig behandelt werden müssen.

Unbedingt sicherstellen muss allerdings die Bank, dass die Zahlung des Meistgebots direkt an das Amtsgericht erfolgt und der Verteilungstermin durchgeführt werden kann. Der Notar wird dem Notarauftragsschreiben entsprechend eine Rangbestätigung (Notarbestätigung) erteilen. Auch muss unbedingt dafür gesorgt werden, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt ist und die Unbedenklichkeitsbescheinigung schon vor der Zahlung an das Gericht vorliegt.

Unabhängig davon ist auch dieser Verfahrensablauf nicht völlig risikolos. Bis zur Eigentumsumschreibung ist die Finanzierung nicht grundbuchlich besichert.

Wird der Ersteher eines Grundstücks in einer Teilungsversteigerung finanziert, muss unbedingt beachtet werden, dass das gesamte Bargebot auch dann in voller Höhe hinterlegt werden muss, wenn der Ersteher zugleich Mitglied der sich auseinander setzenden Gemeinschaft ist. Sinnvollerweise sollte eine Finanzierungsbeteiligung davon abhängig gemacht werden, dass sich die Beteiligten bereits vorher zumindest auf eine Verteilung des Erlöses geeinigt haben.

Da der gesetzliche Zins mit 4% derzeit fast doppelt so hoch ist, wie der "normale" Finanzierungszins, ist es sinnvoll, mit der Überweisung an die Gerichtskasse nicht bis zum Verteilungstermin zu warten, sondern nach Möglichkeit schon früher zu zahlen, um unnötige Zinsen zu vermeiden. Dies trifft umso mehr auf vorhandene Eigenmittel zu.