Fondsanlage als Tilgungsersatzmittel

Einzelne Baufinanzierungsanbieter haben ihren Kunden die Möglichkeit eröffnet, für endfällige Baufinanzierungsdarlehen die Tilgung gegen die Ansparung eines Wertpapiersparvertrages (Investmentsparvertrag) auszusetzen. Damit kann unter günstigen Voraussetzungen eine mit niedrigen Zinsen lang festgeschriebene Baufinanzierung mit den Gewinnchancen einer Wertpapieranlage kombiniert werden. Das Angebot enthält somit ein tilgungsfreies Zinszahlungsdarlehen, für das nur Sollzinsen anfallen. Anstelle der Tilgung werden monatlich Anteile an Aktienfonds gekauft, die als Sicherheit an das Kreditinstitut verpfändet werden. Nach Ende der vereinbarten Darlehenslaufzeit wird der Kredit aus dem Verkauf der Fondsanteile zurückgeführt. Denkbar sind allerdings auch Teiltilgungen jeweils nach Ablauf der Zinsfestschreibungsfristen.

Selbstverständlich beinhaltet diese Finanzierungskonstellation Risiken, da die Spekulation der Kreditnehmer darauf abzielt, das die Rendite der Fonds längerfristig höher ausfällt als der für das Darlehen zu zahlende Effektivzins. Bei einer überdurchschnittlichen Wertentwicklung der Fonds besteht eine Chance, die Immobilie auf diese Weise vorzeitig zu entschulden. Entwickeln sich aber die Anlagerenditen nicht wie angenommen und steigt möglicherweise auch der Baufinanzierungszins stärker an, so besteht die Gefahr, dass sich die Entschuldung nicht wie vorausgeplant ergibt, sondern bei Darlehensablauf noch Restschulden verbleiben.

Zu berücksichtigen ist auch, dass sich Sparerfreibeträge (wie bspw. seit 2007) verändern können bzw. eine völlig neue Zinsbesteuerung (Abgeltungsteuer) die Kalkulationsbasis negativ beeinflussen.

Als ungünstig kann sich dieses Tilgungsersatzmittel auch dann erweisen, wenn das Objekt vorzeitig verkauft werden soll und man das eigentlich langfristig angelegte Konzept verlassen muss. Wegen der aktuellen steuerlichen Grundbedingungen ist das Kombinationsmodell ohnehin nur geeignet für Kapitalanleger, Eigennutzer werden in den wenigsten Fällen diese Tilgungsvariante einsetzen. Zu beachten ist ferner, dass die Kunden über die bes. Risiken aufzuklären und auch die Bestimmungen des Wertpapierhandelsgesetzes (WpHG) zu beachten sind.