Erbbaurecht

Begriff

Das vererbliche und i.d.R. veräußerliche beschränkte dingliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Für das Erbbaurecht ist ein Erbbauzins an den Grundstückseigentümer zu zahlen. Als Belastung des Grundstücks bedarf das Erbbaurecht zu seiner Entstehung der Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem und der Eintragung im Grundbuch, und zwar nur an erster Rangstelle. Das eingetragene Erbbaurecht wird behandelt wie ein Grundstück (grundstücksgleiches Recht, Erbbaugrundbuch). Der Erbbauberechtigte wird Eigentümer des von ihm errichteten Bauwerks, das gemäß § 95 BGB kein wesentlicher Bestandteil des Grundstückes wird.

Rechtsgrundlage: Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) vom 15.1.1919 in der im BGBl. Teil III GliedNr. 403-6 veröffentlichten bereinigten Fassung m.spät.Änd. Nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz können Nutzer von Gebäuden im Beitrittsgebiet einen Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts gegen den Grundstückseigentümer haben.

Steuerrecht

1. Bewertung: a) Einheitswert(für die Zwecke der Grundsteuer): Das Erbbaurecht gehört als grundstücksgleiches Recht zu den Grundstücken im Sinn des Bewertungsgesetzes. Es bildet - unabhängig von dem belasteten Grundstück - eine selbstständige wirtschaftliche Einheit, für die ein Einheitswert festzustellen ist. Der Gesamtwert des Grundstücks (Bodenwert, Gebäudewert und Außenanlagen) wird so ermittelt, als ob die Belastung durch ein Erbbaurecht nicht bestünde.

Beträgt die Dauer des Erbbaurecht noch 50 Jahre oder mehr,so entfällt der ermittelte Gesamtwert auf das Erbbaurecht und ist dem Erbbauberechtigten zuzurechnen. Bei kürzerer Laufzeitist der Gesamtwert zu verteilen auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts (grundsätzlich Gebäudewert und ein nach Restdauer des Erbbaurechts gestaffelter, prozentualer Anteil am Bodenwert) und die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks (restlicher Bodenwert). Zum jeweiligen Anteil am Bodenwert vgl. § 92 III BewG.

Abschlag unter bes. Voraussetzungen zulässig.

b) Bedarfswert für Erbschaftsteuerzwecke, relevant bis Ende 2008 (§ 148 BewG): Der Wert des belasteten Grundstücks wird bis zum 31.12.2006 mit dem 18,6-fachen des jährlichen Erbbauzinses multipliziert; wird dieser Betrag dann vom normalen Bedarfswert des Grundstücks abgezogen, ergibt sich der Wert des Erbbaurechts (§ 148 I BewG). Mit Wirkung zum 1.1.2007 wurde § 148 BewG neu gefasst und die Bewertungsvorschriften entsprechend geändert. Der Wert des Grund und Bodens entfällt nunmehr auf die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks. Für ein bebautes Grundstück wird der Wert mit 80 Prozent für das Gebäude und 20 Prozent für Grund und Boden ermittelt. Beträgt die Restlaufzeit weniger als 40 Jahre und ist eine Entschädigung ausgeschlossen, so verringert sich der Wert, der auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbauchrechts entfällt. (§ 148 BewG n.F.). Der Erbbauzins bleibt demnach bei der Bewertung vollständig unberücksichtigt.

c) Regelung für Erbschaftsteuerzwecke ab 2009: Durch die Änderungen im Rahmen des Erbschaftsteuerreformgesetzes, welches mit Wirkung zum 1.1.2009 erstmalig in Kraft tritt, ist der Wert des Erbbaurechts in erster Linie nach dem Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG zu ermitteln. Voraussetzung hierfür ist, dass für das zu bewertende Grundstück Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen (§ 194 I BewG). Liegen keine vergleichbaren Faktoren vor, ist der Wert nach einem Bodenwertanteil nach § 194 III BewG zu ermitteln. Der Bodenwertanteil bestimmt sich dabei nach der Summe des über die Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinsten Bodenwerts nach § 179 BewG und der über diesen Zeitraum kapitalisierten Erbbauzinsen. Der Abzinsungsfaktor, der hierfür zugrunde gelegt wird, ermittelt sich für den Bodenwert in Abhängigkeit vom Zinssatz (§ 193 IV BewG) und der Restlaufzeit des Erbbaurechts. In § 194 IV BewG werden die Vorschriften zum Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks geregelt. Für die Ermittlung des Gebäudewertanteils ist der Gebäudeertragswert oder der Gebäudesachwert auf den Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts maßgebend. Für die Berechnung des dem Eigentümer entschädigungslos zufallenden Werts bzw. Wertanteils ist eine Abzinsung auf den Bewertungsstichtag vorzunehmen. Hierfür ist Anlage 26 zum BewG heranzuziehen. Bei der Bestimmung des Gebäudewertanteils soll der "Wertvorteil" ermittelt werden, den der Eigentümer bei Beendigung des Erbbaurechts erlangen würde, wenn er keinen oder nur einen Teil des bestehenden Werts des Gebäudes an den Erbbauberechtigten vergüten würde.

2. Grundsteuer:Erbbaurecht ist steuerpflichtiger Grundbesitz im Sinn des § 2 GrStG, d.h. selbstständiger Steuergegenstand der Grundsteuer.

3. Einkommensteuer: a) Der Erbbauzins gehört beim Grundstückseigentümer grundsätzlich zu den Einnahmen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 I Nr. 1 EStG), unabhängig von der Zahlungsweise.

b) Laufend gezahlte Erbbauzinsen sind beim Berechtigten ggf. als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abzugsfähig, wenn er das Grundstück nicht privat nutzt, sondern z.B. vermietet oder betrieblich nutzt.