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Finanzierungsoptimierung

Definition

Tipps zur Finanzierungsoptimierung von Baufinanzierungen.

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Das Original: Gabler Wirtschaftslexikon

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    Ausführliche Definition

    Nachstehend sind grundsätzliche Finanzierungs- und Gestaltungsempfehlungen aufgelistet:

    Bausparverträge nutzen

    Bausparen wird ggf. durch staatliche Förderung begünstigt, vielfach sind die Zinsen in der Ansparphase durchaus attraktiv, die meisten Verträge sind flexibel, Bauspardarlehen können auch nachrangig abgesichert werden, eine vorzeitige Rückzahlung ist jederzeit ohne Kosten möglich.

    Darlehen aufteilen

    Falls ein höherer Betrag finanziert werden muss, sollte die Kreditsumme aufgeteilt werden, damit für die ersten 60 Prozent ein Kredit ohne Zinszuschläge möglich ist.

    Eigenkapital einsetzen

    Auch in Niedrigzinsphasen ist es zwingend erforderlich, vorhandenes Eigenkapital bis auf eine Rücklage für das Familienheim einzusetzen.

    Festzinsen und flexible Raten

    Beim klassischen Annuitätendarlehen ein Widerspruch, inzwischen aber eine denkbare Alternative. Vereinbart wird ein Festzinssatz und eine variable Tilgung (z.B. 1-3 Prozent, 1-5 Prozent, 1–10 Prozent), die dann während der Zinsbindung bis zu dreimal gewechselt werden kann.

    höhere Tilgung wählen

    Niedrige Zinsen sollten dazu genutzt werden, mindestens eine Anfangstilgung von 2 Prozent, besser sogar 3 Prozent p.a. zu wählen.

    KfW-Kredite

    Die Tipps bez. der Sondertilgung gelten nicht für die KfW-Darlehen, da deren Kondition (auch bei Prolongation) nicht vom Beleihungsauslauf abhängig ist.

    Konditionsvergleich

    Nur völlig identische Angebote dürfen verglichen werden, im Zweifelsfall reicht der Blick auf die Restschuld am Ende der Festschreibungszeit. Dabei lassen sich auch „verdeckte Kosten“ erkennen, die im Effektivzins nicht berücksichtigt sind.

    Effektivzinsberechnung überprüfen

    Durch die neue Verbraucherschutzrichtlinie ist insbesondere bei Darlehen mit einer zeitlichen Sollzinsbindung und anschließendem veränderlichen Sollzins eine  „irreführende“ Effektivzinsangabe möglich.

    lange Zinsbindung

    Bei den historisch niedrigen Zinsen sollten möglichst lange Zinsbindungen gewählt werden, zehn Jahre Festschreibung sollte die Untergrenze sein. Auch bei einer längeren Zinsbindung kann der Bankkunde nach zehn Jahren kostenfrei „aussteigen“

    monatliche Belastung

    Natürlich ist es richtig, auf Effektivzinsen zu achten, aber genauso wichtig ist, dass die monatliche Rate auch unter etwas schwierigeren Bedingungen bezahlbar ist. Bei den heutigen Zinsen ist die mögliche Rate relativ niedrig, wenn der Tilgungsanteil nur bei 1 Prozent liegt. Dann würde der Kredit aber auch mehr als 50 Jahre laufen und die heutige Zinssituation könnte sich im Darlehensverlauf schnell ins Negative hin entwickeln. Als sinnvoll hat sich die altbewährte Belastungsquote von mind. 6 - 8 Prozent p.a. erwiesen, dies würde auf eine dauerhaft realistische Belastung auslaufen und derzeit mind. eine 3-prozentige Tilgung mit sich bringen.

    Risikoabsicherung

    Die Familie sollte durch eine Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung auf das Leben des Haupteinkommensträgers zumindest in Höhe von 40 Prozent der Gesamtkosten abgesichert werden.

    Rücklagen bilden

    Bei einer Eigentumswohnung befinden sich alle Miteigentümer in einer Zwangsgemeinschaft, die automatisch auch Rücklagen für die Instandhaltung des Objektes bildet. Auch für den Eigenheimbesitzer ist dies eigentlich zwingend erforderlich, hierfür eignen sich Bausparverträge ausgezeichnet. Ggf. können einzelne Familienmitglieder sogar noch Bausparprämien und vermögenswirksame Leistungen mit einbringen. Als Faustregel sollte man von 25 Euro je m2 Wohnfläche im Jahr ausgehen.

    Schnelltilger

    Wer bereits bei Vertragsabschluss eine höhere Belastung verkraften kann, erzielt mit sog. Schnelltilgermodellen einerseits eine konstante Belastung und wird andererseits mit günstigeren Konditionen belohnt, die zudem meist über die gesamte Laufzeit festgeschrieben sind.

    Sondertilgungsmöglichkeit

    In jedem Fall sollte ein Sondertilgungsrecht vereinbart werden, auch wenn dies bei Vertragsabschluss kaum notwendig zu sein scheint. Gegen einen kleinen Zinsaufschlag lassen sich oftmals sogar vollständige Rückzahlungsmöglichkeiten vereinbaren, wenn z.B. ein Objektverkauf aus einer Notlage zwingend erforderlich wird. Falls kleinere Sondertilgungen vorgenommen werden, sollten auch diese beim „richtigen“ Kreditteil eingesetzt werden.

    Tilgung sinnvoll einsetzen

    Bei mehreren Darlehen ist es sinnvoll, nicht für alle Darlehen den gleichen Tilgungssatz zu wählen. Frühzeitig ist daran zu denken, dass möglicherweise bei einer Anschlussfinanzierung die Frage des Beleihungsauslaufs wieder auftaucht und dann wäre es viel besser, wenn die nachrangigen Darlehen durch eine höhere Tilgung entsprechend niedriger valutieren als der ohnehin begünstigte erstrangige Darlehensteil. Optimal wäre es sogar, die Gesamttilgung auf den nachrangigen Teil zu konzentrieren.

    variabel finanzieren

    Es ist durchaus sinnvoll, nachrangige Darlehen variabel zu finanzieren und dort die Tilgung so hoch wie möglich anzusetzen; insbesondere, wenn sich Sondertilgungsmöglichkeiten ergeben oder schon abzusehen sind.

    variabel tilgen

    Bei einigen Darlehensformen ist es möglich, variable Tilgungsraten zu vereinbaren. Je nach finanzieller Situation kann dann die Tilgungsrate erhöht oder ermäßigt werden.

    Vermeidung von Zusatzkosten

    Bauzeitzinsen lassen sich einschränken, wenn die Bauabläufe sinnvoll geplant werden und Bereitstellungszinsen sind zu vermeiden, in dem man die Darlehen erst beantragt, wenn abzusehen ist, dass sie relativ zügig abgerufen werden können.

    völlige Kalkulationssicherheit

    Mit einem Volltilgerdarlehen entscheidet der Kunde selbst, wann er schuldenfrei sein möchte. Danach richtet sich Zins und Tilgung. Die erhöhte Tilgung und die nur einmalig notwendige Bearbeitung des Darlehens führen zu einem günstigeren Zinssatz, der wiederum den Tilgungsanteil verbessert. Der Kunde hat keinerlei Zinsrisiko.

    Wertermittlungsgebühren

    Die Kosten für eine Wertermittlung dürfen nicht per Vertragsklausel auf den Kunden abgewälzt werden. Anders ist die Sachlage, wenn der Kunde dazu einen Auftrag erteilt, vorab über die anfallenden Kosten informiert wird und eine Ausfertigung der Wertermittlung erhält.

    Wohn-Riester

    Seit 2008 ist „Wohn-Riester“ für die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum erste Priorität. Es ist sogar möglicherweise sinnvoll, eine bereits laufende Altersvorsorge einzufrieren und stattdessen die Altersvorsorgebeiträge zur Tilgung einzusetzen

    Zinsaufschläge vermeiden

    Nicht der Verkehrswert, sondern der Beleihungswert des Objektes ist maßgebend. Optimale Konditionen werden nur für Kredite bis zu einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent eingeräumt.

    Zinsobergrenze vereinbaren

    Mit einer Cap-Prämie kann der Kreditnehmer bei variablen Finanzierungen eine Zinsobergrenze vereinbaren.

     

     

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      Autoren der Definition und Ihre Literaturhinweise/ Weblinks

      Helmut Keller
      Autor, Schuldnerberater, Referent

      Literaturhinweise SpringerProfessional.de

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