Hypothek

Charakterisierung

Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist.

Einzutragen in Abt. III des Grundbuchs. Im Gegensatz zur Grundschuld und Rentenschuld ist das Bestehen einer persönlichen Forderung Voraussetzung für Entstehung der Hypothek, des dinglichen Rechts. Diese Abhängigkeit (Akzessorietät) ist nicht immer streng durchgeführt.

Der Schuldgrund (z.B. Darlehen, Kaufvertrag) berührt nur den persönlichen Schuldner, der nicht Eigentümer des belasteten Grundstücks zu sein braucht. Der Eigentümer des mit der Hypothek belasteten Grundstücks dagegen schuldet persönlich nichts (soweit er nicht - wie meist - gleichzeitig persönlicher Schuldner ist), sondern haftet nur mit dem Grundstück. Zahlt der Schuldner nicht, kann sich der Gläubiger aufgrund der Hypothek aus dem Grundstück und den mithaftenden Gegenständen (z.B. Zubehör, Miet- oder Pachtzinsforderungen) durch Verwertung im Wege der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (§ 1147 BGB) befriedigen.

Arten

1. Regelform ist die Verkehrshypothek: Im Gegensatz zur Sicherungshypothek kann sich bei ihr ein gutgläubiger Erwerber auch hinsichtlich der persönlichen Forderung auf die Richtigkeit des Grundbuchs verlassen und wird durch dieses geschützt (§ 1138 BGB).

Die Verkehrshypothek kann Brief- oder Buchhypothek sein: a) Die Briefhypothek (Hypothekenbrief) ist die Regel (§ 1116 I BGB).

b) Bei der Buchhypothek ist die Erteilung eines Hypothekenbriefes dagegen ausgeschlossen (§ 1116 II BGB). Der Vorteil der Briefhypothek besteht in der größeren Verkehrsfähigkeit. Zu ihrer Übertragung bedarf es nicht der Eintragung im Grundbuch. Der Ersterwerb erfolgt durch Einigung und Übergabe des Briefes. Zur Ausübung der Rechte aus der Hypothek genügt Besitz des Briefes.

2. Die Sicherungshypothek ist im Gegensatz zur Verkehrshypothek nur Buchhypothek und streng von der persönlichen Forderung abhängig, die der Gläubiger der Sicherungshypothek im Streitfall beweisen muss; er kann sich nicht auf das Grundbuch berufen. Für den Verkehr ist die Sicherungshypothek daher wenig geeignet. Im Grundbuch muss sie im Interesse der Rechtssicherheit ausdrücklich als solche bezeichnet werden (§ 1184 II BGB).

Sonderformen: Höchstbetragshypothek, Inhaberhypothek; ferner: Arresthypothek und Zwangshypothek.

3. Die Gesamthypothek (Korrealhypothek) wird zur Sicherung einer einheitlichen Forderung an mehreren Grundstücken bestellt, wobei jedes Grundstück und jeder Bruchteil für die ganze Forderung haftet. Der Gläubiger kann sich nach Belieben aus allen oder einzelnen Grundstücken oder Bruchteilen befriedigen.

4. Regelmäßig ist das Kapital der durch Hypothek gesicherten Forderung nach Kündigung in einer Summe fällig (Kündigungshypothek). Vielfach wird die Forderung in Raten abgetragen, so v.a. bei Baukredit von Banken und anderen öffentlichen Anstalten; dafür Eintragung einer Tilgungshypothek (Amortisationshypothek oder Annuitätenhypothek). Der Schuldner hat gleich bleibende Jahresleistungen zu erbringen. Da sich die Zinsbelastung bei zunehmender Rückzahlung der Schuldsumme verringert, wird der auf die Schuldsumme fallende Anteil der Tilgungsraten immer höher. Anders bei der Abzahlungshypothek, bei der langsam sinkende Jahresleistungen zu erbringen sind. Gleich bleibt der Betrag zur Tilgung der Schuldsumme, die Zinsleistung sinkt.

5. Mehrere im Rang gleichstehende oder unmittelbar aufeinander folgende Hypotheken desselben Gläubigers können im Grundbuch zu einer einheitlichen Hypothek zusammengefasst werden (Einheitshypothek).

6. Steht die Hypothek einem anderen als dem Eigentümer des belasteten Grundstücks zu, spricht man von Fremdhypothek. Tilgt ein Eigentümer, der nicht gleichzeitig persönlicher Schuldner ist, die Forderung, so erwirbt er eine Eigentümerhypothek. Anders, wenn er auch persönlicher Schuldner ist. Erlischt die Forderung, so wandelt sich die Hypothek in eine Grundschuld, und zwar, da sie dem Eigentümer zusteht, in eine Eigentümergrundschuld.

7. Vertragshypothek, Sammelbezeichnung für alle Hypotheken, die aufgrund vertraglicher Vereinbarung zustande kommen, im Gegensatz zur im Wege der Zwangsvollstreckung entstandenen Zwangshypothek.

8. Wertbeständige Hypothek: Hypothek bei der sich der Wert an einem Inflationsindex orientiert (Wertsicherungsklausel).

9. Sonderform: Schiffshypothek.

Begründung, Übertragung und Aufhebung

1. Die Hypothek wird begründet: a) vertraglich durch Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Gläubiger und Eintragung im Grundbuch. Zu beachten: Die Hypothek steht dem Grundstückseigentümer zu, bis die Forderung entsteht und der Hypothekenbrief übergeben ist.

b) Durch Zwangsvollstreckung als Arresthypothek und Zwangshypothek;

c) kraft Gesetzes.

2. Die Übertragung der Hypothek erfolgt durch Abtretung der Forderung (Schriftform, § 1154 BGB) oder Eintragung im Grundbuch und Übergabe des Briefes bei der Briefhypothek, sonst Eintragung im Grundbuch. Gemäß § 1153 BGB geht mit der Übertragung der Forderung die Hypothek auf den neuen Gläubiger über. Mehrfache Übertragung ist zulässig.

3. Die Zwangsvollstreckung in eine Hypothekenforderung erfolgt i.d.R. durch Pfändungs- und Überweisungsbeschluss mit Briefübergabe bzw. Eintragung im Grundbuch (§§ 830, 837 ZPO).

4. Die Hypothek erlischt:
(1) durch vertragliche Aufhebung;
(2) durch Befriedigung des Gläubigers im Wege der Zwangsvollstreckung;
(3) durch Ausfall in der Zwangsvollstreckung (geringstes Gebot). Sie erlischt nicht bei Wegfall der durch sie gesicherten persönlichen Forderung; in diesem Fall entsteht eine Eigentümergrundschuld oder auch Eigentümerhypothek.

Finanzierung

Hypotheken dienen der Beschaffung von langfristigem Fremdkapital (Fremdfinanzierung). Durch die Verkehrshypothek wird Anlagevermögen zur Sicherung eines Kredites benutzt, mit dem andere Anlageteile oder Umlaufvermögen beschafft werden.

Zu unterscheiden:
(1) Zinshypothek (jährliche Zinszahlung und Gesamtrückzahlung der Darlehenssumme); (2) Tilgungshypothek (jährliche Zinszahlung und Tilgung).

Bilanzierung

Hypotheken sind als Posten des Fremdkapitals einzustellen. Wird dem Darlehensnehmer nicht das volle Hypothekendarlehen, sondern mit Abzug (Damnum) ausgezahlt, ist die Verbindlichkeit voll zu passivieren, das Disagio zu aktivieren und während der Laufzeit der Hypothekenschuld oder der Dauer der vereinbarten Zinsfestschreibung abzuschreiben. Das Damnum kann auch als Aufwand des Kreditaufnahmejahres angesetzt werden (§ 250 III HGB).

Vgl. auch Disagio.

Bewertungsgesetz

Aktivhypothek und Passivhypothek sind für die steuerliche Bewertung gemäß BewG grundsätzlich mit dem Nennwert anzusetzen (Kapitalforderung). Hypothekenforderungen gehören bei beschränkter Steuerpflicht (Erbschaftsteuer) zum Inlandsvermögen, wenn sie durch inländischen Grundbesitz oder inländische grundstücksgleiche Rechte gesichert sind (§ 121 Nr. 7 BewG). Hypothekenschulden sind als Betriebsschulden oder als sonstige Schulden vom Rohvermögen abzugsfähig. Hypotheken berühren nicht den Einheitswert oder Bedarfswert des Grundbesitzes. Zinsen auf durch Hypotheken an inländischen Grundstücken gesicherte Forderungen sind auch beim Ausländer (beschränkt) steuerpflichtig; auf diesen Steueranspruch wird allerdings in Doppelbesteuerungsabkommen regelmäßig verzichtet.